Warum der Eigenmietwert kein fiktives Einkommen ist

Drei aufeinanderfolgende Abstimmungsniederlagen haben die Vertreter der Hauseigentümer nicht entmutigt. Das Volk hatte gerade die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes für die Rentner abgelehnt, schon wurden im Parlament mehrere Motionen eingereicht, die eine generelle Abschaffung dieser Besonderheit des Schweizer Steuersystems verlangen. Ob diese Versuche erfolgreicher sein werden, wird sich zeigen. Eines steht jedoch schon heute fest: Noch öfter wird die Behauptung fallen, der Eigenmietwert sei ein «fiktives» Einkommen – ein Einkommen, das der Eigentümer gar nicht hat.

Eine Immobilienanlage wie andere

Doch diese Behauptung, so oft sie auch wiederholt wird, ist falsch. Egal, wie man der Besteuerung des Eigenmietwertes gegenübersteht: Der Eigenmietwert ist nicht weniger real als jede andere Einkommensart, seien es Löhne, Dividenden oder Zinszahlungen. Ein einfaches Beispiel hilft dies zu verdeutlichen. Man nehme an, Anna und Bruno hätten über die Jahre ein Vermögen von je 300 000 Franken angespart. Mit dieser Summe kauft sich Bruno eine kleine Eigentumswohnung, die er für 1000 Franken pro Monat vermieten könnte. Bruno zieht es jedoch vor, sie selber zu nutzen.

Anna hingegen investiert ihr Geld in einen Immobilienfonds mit einer erwarteten Jahresrendite von 4 Prozent, was ebenfalls 1000 Franken pro Monat entspricht. Zudem mietet sie eine Wohnung, die in allem jener von Bruno gleicht. Die Miete beträgt 1000 Franken pro Monat. Das Einkommen, das Anna von der Immobilienanlage erhält, wird besteuert. Bruno hingegen würde nicht besteuert werden, falls die Besteuerung des Eigenmietwertes abgeschafft wäre.

Es wäre schwer zu verstehen, warum Anna stärker als Bruno besteuert werden soll, nur weil sie die Wohnung nicht besitzt. Mit dem Kauf der Liegenschaft signalisiert Bruno, dass er diese Alternative der anderen vorzieht. Demnach zieht er aus dem Wohnungsbesitz einen Nutzen im Wert von mindestens 1000 Franken pro Monat. Diesen Nutzen nennt man Eigenmietwert – er ist keineswegs fiktiv, auch wenn kein Geld fliesst. Wäre der Eigenmietwert bloss hypothetisch und virtuell, wäre Brunos Entscheidung, 300 000 Franken für den Kauf der Wohnung auszugeben, schlichtweg unbegreiflich.

Keine Folge des Hypothekarzinsabzugs

Entgegen einer weiteren oft gehörten Meinung stellt die Besteuerung des Eigenmietwertes keine direkte Folge des Hypothekarzinsabzuges dar. Der Zinsabzug wird gewährt, weil unser Steuersystem das Nettoeinkommen von Personen und Unternehmen besteuert, nicht das Bruttoeinkommen. So wie Berufsauslagen, Gewinnungskosten oder Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden können, werden Zinskosten, die nichts anderes als Kosten für die Finanzierung des Wohneigentums sind, ebenfalls abgezogen. Die steuerliche Behandlung des selbst bewohnten Wohneigentums entspricht also grundsätzlich jener von weiteren Investitionen.

Die Eigenmietwertbesteuerung stösst bei Hauseigentümern auch deshalb auf breiten Widerstand, weil der Eigenmietwert über die Zeit steigen kann und somit die Steuerschuld. Mit dem Kauf eines Eigenheimes wollen sich die Eigentümer unter anderem vom Risiko steigender Wohnkosten befreien, doch mit der Eigenmietwertbesteuerung kommt diese Abhängigkeit durch die Hintertür zurück. Die Logik der Einkommenssteuer verlangt allerdings, dass der Eigenmietwert den Opportunitätskosten des Wohnens entspricht: Würden die Mieten in den Himmel schiessen, hätte Bruno in unserem Beispiel stets die Möglichkeit, die Wohnung zu vermieten und den höheren Mietwert zu realisieren.

Die Akzeptanz der Eigenmietwertbesteuerung liesse sich vielleicht steigern, wenn die Steuerschuld in einer einzigen Rate beim Hauskauf abgegolten werden könnte. Bei den zurzeit auf dem Immobilienmarkt herrschenden Konditionen: Wie hoch dürfte diese Abgeltung sein? Bei einem effektiven Grenzsteuersatz von 25 Prozent beträgt die Differenz zwischen der Mietrendite vor und nach Steuer etwa einen Prozentpunkt. Das heisst: Die Mietrendite eines «durchschnittlichen» Eigenheimbesitzers reduziert sich wegen der Besteuerung des Eigenmietwertes von 4 Prozent auf 3 Prozent. Rechnet man mit einer Haltedauer eines Eigenheimes von 25 Jahren (und berücksichtigt die Zinseffekte), dürfte die einmalige Abgeltung des Eigenmietwertes etwa 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wegfall unerwünschter Schwankungen

Ein solcher Mechanismus wäre für unser Steuersystem nichts Ungewöhnliches: Bereits heute können die Guthaben der zweiten Säule als einmalige Kapitalauszahlung bezogen werden, mit entsprechender einmaliger Besteuerung. Damit entfielen die periodischen (schwankenden) Zahlungen an den Fiskus, und die Eigenheimbesitzer wären ein für alle Mal von den Verwerfungen auf dem Mietmarkt abgeschirmt.

Dieser Artikel erschien in der Neuen Zürcher Zeitung vom 4. Januar 2013.

Mit freundlicher Genehmigung der Neuen Zürcher Zeitung.