Con immobili è possibile guadagnare (o perdere) soldi in due modi: tramite redditi locativi o con guadagni in capitale. La prima via è la più sicura: ammesso che l’immobile non rimanga sfitto – un’eccezione in Svizzera –, anno per anno se ne derivano redditi. Per i proprietari che vivono in abitazioni proprie svanisce anche il rischio di sfitto. È vero che tutti i proprietari immobiliari con debiti sono soggetti al rischio di cambiamento dei tassi ipotecari, ma qui da noi gli shock dei tassi sono rari. Di conseguenza i redditi locativi rappresentano una fonte di guadagno sicura.
La seconda fonte di reddito – i guadagni in capitale – invece è nettamente più incerta. In genere le variazioni di valore del capitale risultano da una «rivalutazione» degli attivi già esistenti. Siccome i beni immobiliari hanno vita lunga, è sufficiente una lieve variazione nella stima della situazione economica futura per cambiarne in modo netto le valutazioni. I guadagni in capitale sono volatili; tra gli economisti resta pertanto controverso fino a che punto essi costituiscano una forma di reddito. Poiché questi utili non hanno origine da un processo produttivo, sono per esempio esclusi dal calcolo del prodotto interno lordo (PIL). Il fisco invece è di diverso parere: esso grava infatti i redditi delle proprietà immobiliari con l’imposta sugli utili come se essi fossero una qualunque fonte di reddito. I profitti vengono tassati solo quando sono realizzati, quindi quando vi è un cambiamento di proprietà dell’immobile.
A quanto ammontano i guadagni in capitale degli immobili svizzeri? La tabella sottostante mostra un calcolo semplificato per il 2011, finora l’anno migliore dal passaggio di millennio per i proprietari d’immobili. Secondo la Banca Nazionale Svizzera, nel 2011 il patrimonio immobiliare è aumentato di poco più di 100 miliardi a 846 miliardi di franchi. Questa forte crescita non è solo da ricondurre a rivalutazioni. Le nuove costruzioni e le riqualificazioni portano altresì a un incremento del patrimonio immobiliare, mentre gli ammortamenti e l’ulteriore indebitamento ipotecario lo riducono. Eppure, nonostante il «boom edilizio», il contributo dei nuovi edifici è stato quasi trascurabile: solo il 3,7% della variazione del capitale è riconducibile agli investimenti. Anche l’aumento dei debiti ipotecari (ulteriori 28 miliardi di franchi) non è bastato a frenare la crescita del patrimonio immobiliare. Nell’anno record 2011 i guadagni in capitale degli immobili ammontavano a niente di meno che 123 miliardi di franchi, corrispondenti a 35’000 franchi per abitazione. Per fare un confronto: in quello stesso anno i ricavi totali netti di locazione ammontavano a 16 miliardi di franchi, cifra in cui sono compresi anche gli affitti dei proprietari che vivono in abitazioni proprie.
I proprietari immobiliari hanno vissuto una serie di ottime annate: tra il 2002 e il 2012 la rivalutazione in termini reali è stata di 16’000 franchi per anno e abitazione (vedi grafico). Se questa variazione di valore fosse stata inclusa nel reddito delle economie domestiche, la crescita sarebbe stata nettamente superiore a quanto indicato dal PIL – e questo nonostante l’incremento della popolazione.
Nell’anno 2011 il reddito nazionale «arricchito» da questi utili risulterebbe maggiore di un terzo, e il tasso di risparmio non ammonterebbe al 17 percento del reddito disponibile, bensì al 34 percento.
Fino a che punto i proprietari riusciranno a realizzare questi utili contabili, ovvero come potranno trasformare questo patrimonio in consumo, non è ancora chiaro. I prezzi in ribasso degli immobili andrebbero a ridurre il patrimonio immobiliare. In ogni caso anche le notevoli rivalutazioni delle proprietà immobiliari rispecchiano il successo della Svizzera negli ultimi dieci anni.
Questo articolo è apparso nel numero di settembre 2014 di «Ticino Business». Per gentile concessione di «Ticino Business».
