Die Schweizer Bevölkerung wächst, und die Fläche wird knapper. Das erhöht den Druck auf Raum, Wohnen und Infrastruktur. In diesem Kontext stellte Michele Salvi am Immobilienforum  2026 der St. Galler Kantonalbank seine Thesen über eine «10-Millionen-Schweiz» vor. Er erklärte, wie wir trotz begrenztem Raum mehr Freiheit schaffen können – etwa durch schnellere Bewilligungsverfahren, attraktivere Bauzonenkonzepte und marktwirtschaftliche Anreize.

St. Galler Kantonalbank: Warum ist das Thema «10-Millionen-Schweiz» für KMU relevant?

Michele Salvi: Das Thema ist eng mit dem demografischen Wandel und der langfristigen Sicherung des Wohlstands verbunden. In einer alternden Gesellschaft werden Arbeitskräfte knapper, was gerade für KMU zu einer zentralen Herausforderung wird. Die Zuwanderung kann dazu beitragen, diese Lücken zu schliessen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu erhalten. Gleichzeitig erhöht das Bevölkerungswachstum den Druck auf Wohnraum und Infrastruktur. Entscheidend ist die Balance: Unternehmen sollen Arbeitskräfte finden, investieren und sich weiterentwickeln können. Gleichzeitig müssen wir aufpassen, dass sich die Lebensqualität verbessert und nicht verschlechtert.

Was sind die grössten Engpässe im heutigen Raumkonzept bzw. in der aktuellen Praxis der Raumpolitik?

Schwierigkeiten sehe ich heute vor allem bei den Planungs- und Bewilligungsverfahren – besonders bei Einsprachen und Rekursen. Sie sind laut einer Befragung des Bundes unter Fachleuten aus der Bau-, Planungs- und Immobilienbranche die wichtigste Ursache für verzögerte oder verhinderte Wohnbauprojekte. Rund 60 % der Befragten bezeichnen sie als grosse Hürde. Problematisch ist dabei, dass die Anforderungen für eine Einsprache oft tief angesetzt sind. In vielen Fällen genügt es, im Umfeld eines Projekts zu wohnen, ohne direkt betroffen zu sein. Dies begünstigt missbräuchliche Einsprachen, die Projekte blockieren oder verzögern. Das führt dazu, dass Wohnungen später und teurer auf den Markt kommen.

Welche Rolle spielt die Ostschweiz in diesem Szenario?

Die Ostschweiz ist hierfür ein gutes Beispiel. Die Agglomeration St. Gallen wächst deutlich langsamer als andere Schweizer Wirtschaftsräume – sowohl bei der Bevölkerungsentwicklung als auch bei Beschäftigung und Wertschöpfung. Trotz vergleichsweise tiefer Mieten und hoher Lebensqualität bleibt die wirtschaftliche Entwicklung unterdurchschnittlich. Das zeigt, dass Wachstum kein Selbstläufer ist, sondern stark von Standortfaktoren abhängt. Gerade in der Ostschweiz besteht Potenzial für bessere Rahmenbedingungen.

Was bedeutet das konkret für KMU, die expandieren wollen?

Für KMU ist eine Expansion in der Ostschweiz räumlich gut möglich. Flächen sind verfügbar und im Vergleich zu anderen Wirtschaftszentren günstiger. Das erleichtert Investitionen. Gleichzeitig ist der Arbeitsmarkt anspruchsvoller: Trotz guter Ausbildungsstätten ist der Pool an qualifizierten Fachkräften begrenzt, da viele Absolventinnen und Absolventen in wirtschaftlich stärkere Zentren abwandern. Zudem ist der lokale Absatzmarkt beschränkt, weil die Wirtschaft langsamer wächst und die Kaufkraft tiefer ist als in den Nachbarregionen. Wachstum erfordert daher häufig eine überregionale Ausrichtung.

Sie fordern «mehr Markt, weniger Plan». Was heisst das im Kontext der Raumplanung?

In der Schweiz hat der Staat auf Wohnungsknappheit häufig mit zusätzlicher Regulierung reagiert. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass solche Eingriffe das Angebot oft weiter einschränken und die Wohnungsnot verschärfen. Besonders deutlich ist dies in Basel zu beobachten: Die Wohnschutzverordnung sollte beispielsweise Mieter schützen, doch stattdessen ging die Wohnbauproduktion deutlich zurück. Investitionen wurden zurückgestellt, Verfahren verlängerten sich und die Unsicherheit nahm zu. Die Folge waren ein sinkendes Angebot, geringere Wohnmobilität und ein gestiegener Druck auf den vorhandenen Wohnungsbestand. «Mehr Markt, weniger Plan» bedeutet deshalb, Rahmenbedingungen zu schaffen, die Investitionen ermöglichen und die Bautätigkeit fördern. Denn wer bezahlbaren Wohnraum will, muss das Bauen erleichtern – nicht zusätzlich regulieren.

Sie sehen in «weissen Zonen» einen möglichen Befreiungsschlag. Was verstehen Sie konkret darunter?

«Weisse Zonen» können tatsächlich wirkungsvoll sein. Damit sind temporäre Sonderbauzonen gemeint, in denen Bauvorschriften vorübergehend gelockert werden, um rasch zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Bauherren dürfen zum Beispiel höher oder dichter bauen, wenn sie im Gegenzug einen Teil der Wohnungen günstig vermieten. Der Kanton Zug prüft ein solches Modell: Statt dass er selbst Wohnungen baut, sollen bessere Rahmenbedingungen private Investitionen fördern und der Wohnungsknappheit entgegenwirken. Dieser Ansatz ist zeitlich begrenzt und verbindet Flexibilität mit klaren sozialen Leitplanken.

Was können KMU tun, um sich auf die «10-Millionen-Schweiz» vorzubereiten?

KMU sollten Wachstum strategisch planen. Konkret: frühzeitig in Fachkräfte investieren – etwa durch flexible Arbeitsmodelle, Aus- und Weiterbildung und überregionale Rekrutierung. Gleichzeitig wird der Standortfaktor wichtiger: gute Erreichbarkeit und genügend Wohnraum für Mitarbeitende. Unternehmen, die wachsen wollen, sollten ihre Standortstrategie daher stärker mit Fragen der Raumentwicklung verknüpfen.

Gibt es internationale Beispiele für Raumpolitik und Wachstum, von denen die Schweiz lernen kann?

Internationale Vergleiche sind nur bedingt übertragbar, da die Schweiz mit Föderalismus, direkter Demokratie und knappen Flächen eine besondere Ausgangslage hat. Trotzdem zeigt der Blick ins Ausland: Gut erschlossene Standorte vertragen mehr Dichte und Urbanität – wie etwa in London, Berlin oder Paris. In der Schweiz hingegen werden selbst an urbanen Lagen bauliche Entwicklungen wie Hochhäuser seit Jahren blockiert. Das verweist auf ein grundlegendes Problem: Es fehlt vielerorts – auch in den Städten – an einer Kultur, die urbanes Flair, Nutzungsmischung, bauliche Entwicklung und architektonische Erneuerung aktiv zulässt.

Hätten Sie eine optimistische und zukunftsweisende Botschaft an KMU im Hinblick auf die «10-Millionen-Schweiz»?

Die «10-Millionen-Schweiz» ist eine Chance. Wachstum bedeutet mehr Nachfrage, grössere Märkte, neue Ideen und damit neue unternehmerische Möglichkeiten. Entscheidend ist, dieses Wachstum mit verlässlichen Rahmenbedingungen zu begleiten. Wo Bürokratie abgebaut, Verfahren beschleunigt und Entwicklung ermöglicht wird, können KMU ihre Stärken ausspielen. Mit mehr Dynamik und Offenheit für Wachstum bleibt die Schweiz auch künftig ein attraktiver Standort für Unternehmertum und Innovation.

Dieses Interview ist im Newsletter der St. Galler Kantonalbank (Ausgabe 01/2026) erschienen.