In Svizzera come in altri paesi il mercato immobiliare è soggetto a molte variabili. Il prezzo di due immobili identici costruiti in due luoghi diversi può essere sensibilmente differente. Se da un lato paesaggio, laghi e vicinanza ai mezzi di trasporto possono aumentare non di poco i prezzi degli affitti, il traffico e persino le linea dell’alta tensione sono i fattori che influiscono al negativo. Il valore di un immobile è oggettivo, ma cosa dire ad esempio di una vista panoramica? Come stimare il valore complessivo della propria abitazione? il parere di Marco Salvi, capo progetto per Avenir Suisse e docente di economia immobiliare al Politecnico di Zurigo:

Qual è il fattore principale nell’aspetto macro?
«La centralità. Se si abita in una zona centrale, la differenza con la periferia è maggiore rispetto a una situazione che, da un punto di vista micro, è più privilegiata rispetto a un’altra».

Ci sono studi che confermano questa tesi?
«Sì. Io ed altri colleghi, per esempio, abbiamo comparato le città di Zurigo e di Winterthur».

Cosa è emerso?
«Le migliori microsituazioni di Winterthur erano più a buon mercato rispetto alle peggiori di Zurigo. Questo vuol dire che la centralità è essenziale».

Cosa pensa del tentativo di dare un valore oggettivo ad elementi come la vista su monti e laghi?
«È interessante il tentativo di conferire valore all’ambiente. Non c’è un mercato per la vista o la tranquillità. Lo studio, invece, cerca di valutarle oggettivamente».

Come una merce.
«Come qualcosa che può essere venduto o comprato».

Quali sono i possibili effetti pratici di questo tipo di analisi?
«Diverse. Ad esempio, questi modelli sono uno spunto, una possibile traccia per valutare il danno di chi si ritrova una strada costruita davanti casa o la vista ostruita».

Si può valutare l’impatto dei prezzi degli immobili sul territorio?
«Non si può creare la vista lago, ma si possono abbassare le tasse. Oltre alla leva fiscale, anche la tecnologia può giocare un suo ruolo».

In che senso?
«Penso ai trasporti. Grazie alle auto le persone si sono spostate dal centro verso la periferia, dove poi i prezzi sono aumentati».

 

Questa intervista è stata pubblicata ne «Il Caffè della Domenica» del 16 giugno 2013.