Come sono evoluti i costi abitativi in Svizzera? Ancora quindici anni fa, trovare una risposta a questo interrogativo sarebbe stato un’impresa ardua a causa della mancanza di trasparenza dei mercati immobiliari svizzeri e della conseguente difficoltà di accedere a informazioni a riguardo. Nel frattempo la situazione è cambiata e sono stati introdotti diversi indici dei prezzi e degli affitti.
Ciononostante, soprattutto a causa delle evoluzioni molto differenti tra una regione e l’altra, la valutazione dei mercati immobiliari risulta ancora oggi difficile. In particolare la regolamentazione dei prezzi degli affitti sulla base dei costi d’affitto ha come conseguenza che il segmento dei nuovi appartamenti e di quelli riaffittati si sviluppa in modo diverso da quello dei contratti stipulati tempo fa e tuttora in vigore. Però è anche vero che il grado di segmentazione dipende dalle condizioni del mercato regionale. Inoltre la maggior parte degli indici si basa sugli annunci immobiliari e quindi sul «prezzo d’offerta». Vale comunque la pena di gettare uno sguardo sui diversi indici.
Il grafico mostra l’evoluzione generale degli affitti in tutta la Svizzera al netto dell’inflazione registrata in quattro grandi regioni dal 1970. I segmenti immobiliari nominali della Banca nazionale svizzera (BNS) sono stati deflazionati con l’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC) esclusi i costi d’affitto. Il deflatore contiene così la differenza di prezzo di tutti i beni escluse le abitazioni. La banca dati è costituita da inserzioni di appartamenti (stampa cartacea e online), l’asse temporale costituisce quindi il mercato dei nuovi appartamenti così come di quelli riaffittati. In questo settore del mercato degli appartamenti in affitto si concede il libero gioco della domanda e dell’offerta.
A grandi linee, l’evoluzione degli affitti reali in Svizzera si può suddividere in quattro fasi:
- 1970 – 1980: Boom e crisi petrolifera. Gli anni Settanta sono stati dapprima contraddistinti dallo strascico del boom economico degli anni Sessanta. Tra il 1974 e il 1975, è subentrata una drammatica interruzione della crescita che ha portato al rimpatrio di 200 000 lavoratori stranieri.
- 1980 – 1990: Esuberanza e bolla immobiliare. Nonostante una breve fase di recessione registrata in Svizzera nel 1981, gli anni Ottanta sono stati all’insegna di un’economia robusta. Questo ha portato a fenomeni di surriscaldamento e lo scoppio di una bolla anche sul mercato immobiliare.
- 1990 – 2000: Marcia indietro e paralisi. La tendenza ad importanti aumenti degli affitti e dei prezzi reali del decennio precedente è stata invertita negli anni Novanta. Questo processo doloroso è gravato particolarmente sui bilanci delle banche, inibendo l’assegnazione di nuovi prestiti e paralizzando l’economia svizzera per anni.
- 2000 – 2010: Domanda robusta. Dopo il momento di svolta nel 2000 gli affitti reali hanno ripreso a salire. A metà del decennio, per via della «Nuova Immigrazione», la domanda immobiliare ha subìto un forte stimolo di crescita. Nemmeno la crisi finanziaria ha potuto interrompere quest’evoluzione. Tuttavia, i tassi di crescita non hanno mai raggiunto la dinamica degli anni Ottanta, e recentemente mostrano una tendenza all’appiattimento.
Tutto sommato, dal 1970 gli affitti reali sul mercato degli appartamenti nuovi e riaffittati sono aumentati del 38,5 %, trovandosi approssimativamente agli stessi livelli degli anni 1988 e 1995 ed eccedendo solo del 17 % il livello del 1973. Ne deriva un tasso di crescita medio dello 0,8 % annuo.
Alla luce del fatto che la popolazione svizzera in questo lasso di tempo è aumentata del 27 % e il prodotto interno lordo reale (PIL) è lievitato di un rispettabile 80 %, la crescita dei costi immobiliari appare modesta. Si noti inoltre che gli indici presentati sovrastimano tendenzialmente il rincaro degli appartamenti nuovi e riaffittati e vanno quindi interpretati come tetto superiore dell’inflazione degli affitti. Bisogna tenere presente anche che gli indici prendono in considerazione solo in parte il fatto che la superficie abitativa media per persona è aumentata e che le condizioni abitative sono migliorate. Per questo motivo è probabile che la crescita effettiva degli affitti reali sia inferiore ai valori indicati.
Per una descrizione più completa della situazione del mercato immobiliare svizzero si consulti lo studio di Avenir Suisse Wanderung, Wohnen und Wohlstand, apparso nel luglio 2011.