In Svizzera come all’estero, il mercato immobiliare è tra i settori più fortemente regolati. Dagli anni ’70 vige il principio della pigione commisurata ai costi, secondo cui l’evoluzione degli affitti dipende esclusivamente dai costi e non dalla domanda. Le conseguenze di questo principio sono state notevoli, tanto che oggi non ha molto senso parlare di “mercato degli alloggi”.

Affitti in funzione dei costi: un’assurdità

In periodi di forte crescita demografica, l’obbligo di legare l’andamento degli affitti ai costi crea una discriminazione tra vecchi e nuovi locatari. I contratti d’affitto già esistenti non sono adattati in funzione della domanda (stimolata dall’aumento della popolazione). Si forma un divario tra affitto di mercato e effettivo. Il meccanismo che permette di ripercuotere i costi ipotecari sugli affitti è particolarmente assurdo nell’attuale contesto dei tassi ipotecari bassi: nonostante la domanda sia in forte rialzo, gli affitti per gli alloggi esistenti scendono.

Il divario tra nuovi e vecchi locatari è particolarmente acuto nelle grandi agglomerazioni, epicentro dell’immigrazione. Gran parte degli abitanti delle città non percepisce alcun segnale che indicherebbe la reale scarsità di alloggi nell’ambito spazio urbano. Le conseguenze sono il sottoutilizzo del parco immobiliare e una mobilità (troppo) ridotta. Chi già possiede un contratto d’affitto di lunga data non cede questo privilegio a cuor leggero, anche se l’appartamento non rispecchia più i reali bisogni. Quest’assenza di segnale dei prezzi costituisce anche un ostacolo all’urgente densificazione urbana. La crescita della popolazione si concentra in periferia, contribuendo al degrado del paesaggio e all’aumento del traffico pendolare.

Isolamento delle città

Anche a livello sociale la divisione del mercato immobiliare tra vecchi e nuovi locatari è discutibile. A farne i costi sono soprattutto le giovani famiglie e le persone mobili, desiderose di trasferirsi in città. Per questo gruppo, la regolamentazione del mercato immobiliare agisce come un meccanismo di razionamento. Gli alloggi non vengono più distribuiti secondo il bisogno, bensì in modo puramente «burocratico». A causa della domanda razionata le liste d’attesa sono lunghe; senza relazioni e conoscenze non si trova casa. Nasce così un «mercato grigio» che favorisce chi abita in città a scapito di chi arriva da altre parti del Paese o dall’estero. Presto o tardi un tale sistema rischia di mettere in pericolo la funzione della città quale motore di crescita, poiché non saranno più le prestazioni economiche o la creatività a decidere chi abiterà in città, bensì l’influenza politica, il clientelismo e le politiche di ridistribuzione.

Ironia della sorte, le code che si formano durante le visite degli appartamenti danno l’impressione che il mercato non funzioni e che quindi siano necessarie ulteriori regolamentazioni. Ma è proprio l’assenza di mercato a causare le code. Un rafforzamento della regolamentazione non migliorerebbe certo la situazione, anzi. A lungo termine potrebbe addirittura portare a una nazionalizzazione del terreno. Queste tendenze sono già ben visibili a Ginevra, Losanna o Zurigo. Resta quindi da sperare che ulteriori regolamentazioni non saranno estese a tutta la Svizzera.

Questo articolo è stato pubblicato nel numero di luglio/agosto 2016 della rivista «Ticino Business».
Per gentile concessione di «Ticino Business».