Che abitare in Svizzera sia costoso, sembra quasi essere un’ovvietà. Le esperienze della vita quotidiana lo dimostrano ripetutamente, soprattutto quando cerchiamo un nuovo alloggio. Il dibattito sull’immigrazione ha fatto la sua parte nel consolidare questa impressione. Per molti la «bolla immobiliare» è già da molto tempo una realtà, e non pochi ne aspettano l’implosione per poi potersi comprare una casa a prezzi convenienti. Tuttavia questo lo facevano già cinque anni fa, e finora i conti non tornano. Se torneranno fra cinque anni, nessuno lo sa con certezza.
Solo in Germania si abita a condizioni più vantaggiose
In ogni caso chi dà retta solo all’apparentemente plausibile opinione della maggioranza, probabilmente si sbaglia. È utile interrogarsi sulla veridicità di alcuni luoghi comuni riguardanti il mercato immobiliare. La prima domanda da porsi è cosa dovrebbe essere confrontato con cosa. Per esempio noi tendiamo a comparare i prezzi di oggi con quelli passati, dimenticando così il ruolo dell’inflazione. È evidente che ha poco senso valutare i costi dell’alloggio separatamente dallo sviluppo dei prezzi di altri beni. È vero che negli ultimi anni questa differenziazione non è stata necessaria, poiché in Svizzera l’inflazione era quasi assente, e nessuno nega che negli ultimi dieci anni abitare sia diventato più costoso – dal 2000 vi è stato un aumento in termini reali dei prezzi del 30%-40%. Visto su un orizzonte temporale leggermente più lungo, i paragoni dei prezzi nominali conducono però a conclusioni sbagliate. Così si dimostra che i prezzi medi e gli affitti regolati in base al carovita oggi sono ancora più bassi rispetto al 1990.
Considerando inoltre che da allora i salari sono aumentati considerevolmente, si relativizza ulteriormente la tesi degli alti costi dell’alloggio. Oggi possiamo permetterci sostanzialmente più spazio abitativo rispetto a venticinque anni fa, e così facciamo. La domanda di alloggi cresce – questo lo dimostrano all’unisono studi economici – di pari passo con il reddito.
Come sempre anche uno sguardo oltre confine è doppiamente d’aiuto. Il settimanale «The Economist» sul suo sito offre uno strumento con cui i prezzi degli alloggi possono essere confrontati a livello internazionale in conformità a diverse dimensioni. A questo proposito vengono utilizzati esclusivamente dati ufficiali. Oltre alla mera evoluzione dei prezzi immobiliari è disponibile anche un confronto con l’evoluzione dei redditi e degli affitti. Il nostro grafico, che si basa su questi dati, illustra lo sviluppo relativo dei prezzi degli alloggi (case unifamiliari e condomini) rispetto al reddito in Svizzera e nei paesi confinanti per gli anni 2000-2013. Il valore 100 descrive per tutti i paesi il livello medio di questa misura dal 1975.
Anzitutto il grafico conferma quanto detto sopra per quanto riguarda la Svizzera: i costi di abitazione sono aumentati dal 2000, e questo più velocemente rispetto al reddito. Il rapporto tra prezzi e reddito si trovava all’inizio del periodo ancora di oltre il 20% sotto la media pluriennale, in seguito, però si è avvicinato a quest’ultima. Dal 2008 si è rilevato un impulso di crescita accelerato. Complessivamente non si può però parlare di una situazione straordinaria.
Per quanto riguarda il confronto internazionale, i risultati sorprendono. In una prospettiva a lungo termine, oggi solo i tedeschi abitano a condizioni più convenienti degli svizzeri. Gli altri paesi confinanti si trovano oltre la soglia di 100. Dal 2008 l’Austria ha vissuto una crescita ancora maggiore rispetto alla Svizzera. Anche in Italia il prezzo dell’alloggio è caro se confrontato ai redditi, anche se l’indicatore è stagnante dal 2007 ed è in calo dal 2012 – come conseguenza della situazione economica sfavorevole.
Situazione difficile in Francia
Gravosi sono i rapporti in Francia. Dopo un drammatico aumento di oltre il 50%, i prezzi delle case rispetto ai redditi non si sono ancora allentati e superano del 30% la media a lungo termine. Gli economisti spiegano questo fenomeno riferendosi a «risparmio cautelativo» in considerazione della stagnazione economica degli ultimi anni. Da questo punto di vista in Svizzera dovremmo vedere i prezzi delle case e i costi dell’alloggio in modo più rilassato.
Questo articolo è apparso nella «Neue Zürcher Zeitung» del 21 Marzo 2014.
Per gentile concessione della «Neue Zürcher Zeitung».
