Rassemblant hier après-midi presque de 80 personnes à l’EPFL, le colloque d’Avenir Suisse sur le marché immobilier dans la région métropolitaine lémanique a tenu toute ses promesses. Face à un afflux continu d’immigrants, le marché immobilier est certes tendu mais justement grâce à l’effet positif de la démographie croissante ne présente pas un risque systémique: La demande reste largement supérieure à l’offre. La croissance de la population a été lors de ces dix dernières années environ deux fois plus élevée à Genève et dans le canton de Vaud que le nombre de nouveaux logements mis sur le marché.  Cependant, quelques signes négatifs apparaissent. On peut citer entre autres le fort endettement de la population, essentiellement représenté par les prêts hypothécaires, les prix élevés des objets en vente, l’augmentation des loyers et le manque flagrant de constructions neuves. Mis sous pression, le monde politique semble être démuni face à la situation. Cependant, il existe de nombreuses solutions évoquées par les participants.

D’abord, le Professeur Philippe Wanner rappelle la situation démographique en Suisse et plus particulièrement sur l’Arc lémanique en soulignant l’effet de la migration sur celle-ci. Sans migration, le groupe des actifs aurait par exemple chuté depuis plusieurs années pendant que le nombre de personnes âgées serait en portion de la population beaucoup plus élevé comparé à la situation d’aujourd’hui.

Ensuite, Christophe Aumeunier, secrétaire général de la chambre genevoise de l’immobilier, qui n’a malheureusement pas pu assister au colloque pour des raisons personnelles, a tout de même transmis son message économique d’une situation saine pour le futur proche mais qui pourrait tout aussi bien évoluer négativement sous la pression des transformations internationales comme le franc fort ou une délocalisation des organisations internationales ou des entreprises multinationales.

Marco Salvi de la Banque Cantonale zurichoise a enchaîné sur la formation technique d’une bulle immobilière. Il a terminé son analyse sur le cas spécifique de l’Arc lémanique, et a conclu que le développement immobilier de ces dernières années n’était certainement pas une bulle immobilière, car la demande est largement supérieure à l’offre, les taux d’intérêt son bas et vont sans doute le rester encore plusieures années et que les prix ont augmentés mais pas dans une proportion alarmante comme ce fut le cas en Angleterre ou en Espagne par exemple.

Marco Salvi, François Yenny et Philippe Thalmann

Marco Salvi, François Yenny et Philippe Thalmann

En présentant leur étude sur le marché du terrain habitable disponible dans le canton de Vaud, François Yenny et Yvan Schmidt ont montré que le canton de Vaud est en train de passer par le même développement immobilier que les grandes régions métropolitaines de Suisse, notamment Genève et Zurich. Pour préciser les raisons du manque en terrain à bâtir, ils ont analysé la thésaurisation des terrains à bâtir. Si la plupart des propriétaires de terrains vierges, prêts à être bâtis, affirment ne pas vouloir vendre ou développer leur terrain, ce n’est pas pour des raisons de spéculation mais plutôt personnelles.

Philippe Thalmann a parlé de l’incidence environnementale de l’étalement urbain. Sa présentation riche en statistiques permettait de réaliser que l’étalement urbain n’empièterait pas pour autant la surface agricole, comme cela est si souvent suggéré dans le débat politique.

Xavier Comtesse au Colloque Avenir Suisse/EPFL le 30 juin 2011

Xavier Comtesse

En démontrant les différentes possibilités et visions pour une densification créative, Francesco della Casa, architecte cantonal à Genève, a également montré les différentes attentes que la population peut avoir par rapport au territoire. Il a présenté plusieurs solutions pour contrer le mitage du territoire qui a été pratiqué au cours des dernières décennies en Suisse et dans le Monde.

En guise de conclusion, Xavier Comtesse, directeur romand d’Avenir Suisse, a rappelé quelques points forts: chaque discussion sur le territoire, l’aménagement du territoire, les infrastructures et le logement est, en fin de compte, une discussion politique, car même si l’économie peut donner des explications rationnelles et même si la main invisible du marché devrait trancher, c’est tout de même un domaine hautement régulé qui entraîne des choix de société, donc il est nécessaire d’entrer dans le débat politique si l’on veut influencer de manière libérale notre avenir.