La rade se prépare aux votations. Photo de David Mogrovejo

Quelques jours avant le vote, le projet de refonte totale de la Constitution cantonale suscite un vif débat. Et comme souvent à Genève, c’est le logement qui est au centre des discussions. C’est compréhensible: le marché immobilier genevois est le plus tendu de Suisse, les prix y sont les plus élevés et la pénurie de logements y est telle qu’elle menace à terme la prospérité même du Canton. Que les citoyens se rassurent: la nouvelle Constitution ne changera rien à la situation actuelle car elle reprend tous les éléments qui en sont à l’origine. En matière de logement l’enfer est pavé de bonnes intentions. En voici un bref aperçu.

«Le juste prix du logement». L’article 178 de la nouvelle Constitution invite l’État à prendre les mesures permettant à toute personne de trouver un logement «à des conditions abordables». L’intention est louable, mais comment la mettre en pratique? Imposer des loyers artificiellement bas pour tous? Débloquer des subventions pour la grande majorité de la population, c’est-à-dire augmenter les impôts pour tous les autres? Cela ne résoudrait en rien la pénurie, au contraire: en gonflant la demande de logements, ça l’aggraverait ultérieurement. Et pourquoi rendre seul le logement «abordable», et non les produits alimentaires, les vêtements ou la santé? Il faut se rendre enfin à l’évidence: le juste prix du logement n’existe pas. Prix et quantités dépendent de l’offre et de la demande. Vouloir réduire la demande de logements, c’est obliger les ménages à vivre dans des appartements plus petits. Même l’ASLOCA n’ose pas s’aventurer sur ce terrain.

«La lutte contre la pénurie». Reste l’offre. Par la force de l’alinéa 3 du même article 178, l’État se propose d’«encourager la production en suffisance de logements». Mais pourquoi donc en est-on réduit à encourager cette production? Vu les rendements élevés, les taux de vacances inexistants et la forte demande, quel promoteur ne rêverait pas de construire à Genève? C’est sans compter les entraves semées par le législateur sur le parcours de l’investissement immobilier. Ainsi, comme nous l’avons montré dans la publication récente d’Avenir Suisse «Une pénurie fait maison», Genève est le seul canton suisse à imposer une «zone de développement» sur un bon tiers de toutes les zones à bâtir du canton. Sur cette zone l’État contrôle rendements, loyers, prix de ventes des appartements, part de logements sociaux, prix des terrains et coûts maximums de construction. À cause de ces contrôles, les propriétaires de villa en zone de développement voient leur attrait à construire fortement diminuer; ils refusent de céder leur bien à un prix ne va même pas leur permettre d’acquérir un bien de substitution. Ailleurs en Suisse, où le marché foncier est beaucoup moins règlementé, la construction suit son train – sans encouragements particuliers. Même le long de la «Goldküste», sur la rive droite du lac de Zurich, les villas détachées sont progressivement remplacées par des maisons en bande ou de la PPE. La densification si souvent invoquée par les apôtres du développement durable y a lieu sans grande opposition des voisins puisque tous les propriétaires peuvent espérer en profiter.

«La lutte contre la spéculation». Autre obsession de la nouvelle Constitution: la lutte contre la spéculation. À l’article 182 l’État se promet de «prendre des mesures propres à la remise sur le marché des logements laissés vides dans un but spéculatif». Les Constituants confondent les effets avec les causes. Le fait que certains propriétaires laissent volontairement vacant un immeuble sur un marché aussi preneur que celui genevois aurait pourtant dû leur mettre la puce à l’oreille. Une fois de plus il faut chercher du côté de l’État l’origine de ce comportement en apparence irrationnel. Mis dans l’impossibilité de rentabiliser des investissements pour cause de contraintes juridiques, certains propriétaires renoncent à louer. Ces phénomènes sont à mettre sur le compte de la LDTR, loi qui régit les rénovations. Ce n’est pas un hasard que la part de logements vétustes et mal adaptés est à Genève plus élevée que partout ailleurs en Suisse.

«La politique active». Pour résoudre les problèmes la Constitution rajoute une couche. Ainsi l’article 179 enjoint l’État à «mener une politique active d’acquisition de terrains». Mais vu le prix du terrain à Genève, Canton et communes n’ont tout simplement pas les moyens suffisants pour suppléer aux capitaux privés. C’est tant mieux, car ces capitaux sont en grande partie le fruit de l’épargne des futurs retraités qui se verraient privés ainsi d’une source importante de revenus. Vu l’échec des mesures actives prises par le passé on ne pourrait que souhaiter que l’État genevois s’engage à plus de passivité.

Comme toujours dans un document d’une telle longueur, on y trouve aussi quelques bonnes idées, comme la proposition d’aider financièrement les communes qui accueillent de nouveaux logements. Mais au final la nouvelle Constitution genevoise sanctifie un système qui a démontré par la pratique son incapacité à satisfaire les besoins d’une partie grandissante de la population genevoise, surtout dans la classe moyenne. Sur un plan moins prosaïque, l’échec du modèle genevois montre qu’il ne suffit pas de renforcer les droits constitutionnels des citoyens pour en améliorer la situation. Vu les coûts sociaux d’une telle politique, c’est une leçon de philosophie politique bien cher payée.

Ce texte a paru dans «L'AGEFI» du 11 octobre 2012.