La suppression de l’impôt sur la valeur locative est inscrite depuis des décennies à l’agenda politique, et il est fort possible que cette réforme trouve prochainement une majorité. Lors de la session d’automne dernier, le Conseil des Etats a adopté un projet de loi en ce sens. En vertu de ce projet, l’impôt sur la valeur locative appliqué aux résidences principales occupées par leurs propriétaires doit être supprimé (mais pas celui des résidences secondaires). Dans le même temps, la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien doit disparaître.

Une chose est d’ores et déjà évidente : l’affirmation selon laquelle la valeur locative est un revenu «fictif », que le propriétaire ne perçoit pas, n’en sera que plus fréquente. Et pourtant, elle est fausse. Peu importe sa position sur la question : la valeur locative n’est pas moins réelle que tout autre type de revenus, qu’il s’agisse de salaires, de dividendes ou d’intérêts.

Un simple exemple, un cas d’école, permet de le démontrer. On suppose qu’Anna et Barbara vivent dans deux petites maisons identiques en
tous points (même taille, même construction, même situation) – par exemple dans deux maisons mitoyennes. Anna loue la maison de Barbara, et Barbara celle d’Anna. Les deux se paient réciproquement un loyer. Ces revenus locatifs sont imposés normalement, au titre des revenus du capital.

Mais si Anna et Barbara occupaient chacune leur propre maison, il n’y aurait aucun mouvement d’argent. Toutefois, les deux situations sont identiques d’un point de vue économique : les propriétaires tirent le même bénéfice de leur bien dans les deux cas. La valeur locative représente le montant qui doit être acquitté pour l’occupation du bien immobilier par son propriétaire, comme si propriétaire et locataire étaient deux personnes différentes. Elle constitue en ce sens une forme de revenu en nature. La valeur locative est imposée afin de garantir l’égalité de traitement entre les logements occupés par leur propriétaire et les biens locatifs.

Près de 40 % des ménages suisses vivent dans un logement qui leur appartient. (Tierra Mallorca, Unsplash)

La valeur locative revêt donc une importance toute particulière sur le plan macroéconomique. Près de 40 % des ménages suisses vivent dans un logement qui leur appartient. Selon une étude réalisée en 2014, la valeur locative représente 7 % environ du produit intérieur brut (PIB), soit près de 50 milliards de francs par an. Ce chiffre correspond approximativement à la création de valeur des secteurs de la santé et des services sociaux.

Contrairement à une autre opinion très répandue, l’imposition de la valeur locative ne constitue pas une conséquence directe de la déduction des intérêts hypothécaires. Cette dernière est garantie parce que notre système fiscal impose le revenu net des personnes et des sociétés, et non leur revenu brut. Au même titre que les frais professionnels, les frais d’acquisition ou les frais d’entretien qui sont déductibles du revenu, les frais d’intérêt, qui ne
sont autres que des frais de financement du logement, sont également déduits.

Le traitement fiscal des biens occupés par leur propriétaire correspond donc à celui de n’importe quel autre investissement. L’avenir dira si ces logements méritent un tout autre régime.

Cet article est paru dans la Newsletter de comparis.