Archivio: Mercato dell‘alloggio

L’OCSE, l’organizzazione internazionale con sede a Parigi che raggruppa i paesi più ricchi e ne studia le politiche economiche, ha appena pubblicato il suo rapporto biennale sulla Svizzera. Tra le numerose analisi, raccomandazioni e occasionali tiratine d’orecchio alla politica economica del nostro paese, gli autori dello studio hanno anche scovato anche alcune particolarità inattese della nostra economia che meriterebbero più attenzione.

Tra queste vi è la mobilità interna ridotta in Svizzera. Benché le distanze tra un centro e l’altro siano da noi brevi, i cambiamenti di domicilio intercantonali sono relativamente rari. Tra il 2015 e il 2019, in media solo l’1,7% della popolazione si è trasferito da un cantone a un altro. In confronto, durante lo stesso periodo il 2,5% della popolazione dell’Unione Europea si è spostata in un’altra regione di residenza.

Questa mobilità interna ridotta si riscontra anche tra i giovani. Secondo uno studio di qualche anno fa, la distanza dal luogo di domicilio dei genitori all’università più vicina influisce fortemente sulla scelta degli studi. Insomma, pur di restare in zona, i giovani maturandi sono disposti a modificare la scelta delle materie studiate, adeguandola all’offerta locale.

Secondo gli economisti dell’OCSE, le barriere linguistiche, i differenti sistemi educativi e di tassazione portano molti lavoratori a fare i pendolari piuttosto che a cambiare il cantone di residenza. Di conseguenza – e nonostante l’esiguità del territorio e l’alta densità della popolazione – quasi un attivo su dieci in Svizzera abita a un’ora o più dal posto di lavoro; un valore nettamente superiore alla media europea.

Ma vi sono ulteriori barriere alla mobilità, meno visibili di primo acchito. Benché la legge sul mercato interno garantisca l’esercizio di professioni liberali quali medico o avvocata in tutta la Confederazione, in pratica si riscontrano spesso restrizioni cantonali e barriere amministrative, in particolare per quanto riguarda l’accesso al lavoro dei professionisti della salute.

Anche il costo elevato degli alloggi frena la mobilità residenziale. In linea di principio, l’alta percentuale di inquilini – quasi il 60% delle famiglie – dovrebbe incoraggiare la mobilità. Tuttavia, il diritto di locazione svizzero limita gli aumenti degli affitti, per cui l’importo pagato dagli inquilini che abitano da lungo tempo nello stesso alloggio è ben al di sotto dei prezzi di mercato. Questo porta ad effetti di lock-in che limitano la capacità delle persone a adattarsi al cambiamento delle opportunità di lavoro.

Così, eventuali crisi congiunturali e cambiamenti strutturali regionali tendono a protrarsi più a lungo di quanto non sarebbe il caso se fossero di più coloro pronti a cercare in un altro cantone nuove opportunità.

Questo podcast è stato pubblicato il 24.01.2022 nel programma Plusvalore su RSI Rete Due.

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È da decenni oramai che l’ abolizione della tassazione del valore locativo viene annunciata come imminente – e questa volta sarà forse quella buona. Un progetto al riguardo verrà discusso nella sessione autunnale delle Camere federali. Secondo questa proposta, in futuro non verrà più tassato il valore locativo della proprietà primaria occupata dal proprietario. Allo stesso tempo, non sarà più possibile dedurre dal proprio reddito imponibile gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione.

Il problema principale del reddito locativo è che si tratta di un concetto difficile da spiegare. Io ci provo: esso rappresenta il reddito in natura che il proprietario di una casa paga a se stesso per l’ uso della casa. Chi affitta una casa e ne trae reddito, vede questo reddito imposto normalmente. L’imposizione del valore locativo garantisce così l’ uguaglianza di trattamento fiscale tra gli immobili occupati dal proprietario e quelli in affitto.

In termini economici il valore locativo è di notevole entità. Quasi il 40% delle Svizzere e degli Svizzeri vive nella propria casa. Uno studio del 2014 stimava che il valore locativo rappresenta circa il 7% del prodotto interno lordo (PIL), cioè circa 50 miliardi di franchi all’ anno. Dal punto di vista delle entrate fiscali, l’importanza è minore perché il valore locativo può essere ridotto con la deduzione degli interessi ipotecari e dei costi di manutenzione. Ciononostante, parliamo di qualche miliardo di franchi all’anno che finiscono nell’erario di Confederazione, Cantoni e Comuni a titolo dell’imposizione del valore locativo.

Alcuni ritengono che il sistema attuale favorisca l’indebitamento. Non ne sono così sicuro. L’indebitamento ipotecario degli Svizzeri è sì fra i più alti al mondo – quasi mezzo milione per proprietario. Ma non dimentichiamo che a fronte di questi debiti stanno attivi immobiliari del valore medio superiore al milione. Se raffrontiamo gli uni agli altri, l’indebitamento ipotecario degli Svizzeri è nella norma.

Al momento, il trattamento fiscale degli immobili residenziali occupati dai proprietari è fondamentalmente simile a quello di tutti gli altri tipi d’investimento. Meritano le case proprie una soluzione fiscale completamente diversa? Se il valore locativo è difficile da capire, lo è anche la ragione per cui si dovrebbe ora a tutti i costi creare una nuova eccezione.

Questo podcast è stato pubblicato il 4.10.2021 nel programma Plusvalore su RSI Rete Due.

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Da qualche anno è in forte aumento il numero di appartamenti e case vuote: il famigerato sfitto. Questo andamento si osserva sia a livello regionale che nazionale: in Ticino, a metà 2020, poco meno di un appartamento su 35 era vuoto; in Svizzera quasi uno su 50. Bisogna risalire alla metà degli anni Settanta per ritrovare livelli di sfitto analoghi. Ma mentre la relativa abbondanza di abitazioni vuote era in passato il contraccolpo di recessioni e crisi economiche, durante lo scorso decennio lo sfitto è andato a mano a mano crescendo nonostante una situazione congiunturale piuttosto favorevole. Come mai?

Come per molti altri fenomeni economici recenti anche l’aumento dello sfitto è una conseguenza più o meno diretta dei bassi tassi d’interesse, o più precisamente dell’abbondanza di risparmio che ha caratterizzato gli ultimi decenni. La disponibilità di capitale a buon mercato non solo ha favorito la costruzione di nuove abitazioni, ma ha anche diminuito per i proprietari i costi di opportunità legati allo sfitto. Insomma, quando il capitale è abbondante lo si può anche «sprecare», utilizzandolo al di sotto della capacità massima.

Meno convincente è invece la tesi secondo la quale l’esubero di alloggi sarebbe dovuto a un comportamento poco razionale di investitori istituzionali alle prese con una carenza di opportunità d’investimento alternative. Certo, è vero che sul mercato svizzero casse pensioni, assicurazioni e società immobiliari hanno aumentato le proprie quote di mercato. Se il risparmio, prima di essere trasformato in mattone, transita sempre più dalle casse pensioni, lo si deve anche alla politica monetaria macroprudenziale di Banca Nazionale Svizzera e FINMA. Infatti, nonostante tassi ipotecari bassissimi, i piccoli investitori privati faticano a trovare finanziamenti adeguati a causa del forte inasprimento della regolamentazione in materia di prestiti ipotecari. E sono obbligati di lasciare il terreno agli investitori istituzionali.

Ma lo sfitto, va ricordato, ha anche i suoi lati positivi. Ad approfittarne di più sono gli inquilini – pur sempre la maggioranza della popolazione svizzera. Gli affitti dei nuovi appartamenti sono ormai in calo da quattro anni a livello nazionale. E in molte regioni, tra le quali il Ticino, chi oggi cerca casa può offrirsi il lusso di scegliere tra un’offerta variegata. Una vera rarità per il nostro mercato immobiliare che nel passato spesso aveva sorriso soprattutto a chi la casa già ce l’ha.

Questo podcast è stato pubblicato il 22.03.2021 nel programma Plusvalore su RSI Rete Due.

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Si tratta di uno dei miti più persistenti in materia di alloggi: a causa della forte crescita della popolazione, il ceto medio svizzero sarebbe tartassato da pigioni sempre più elevate, tanto da cancellare così gli aumenti di reddito dovuti alla crescita economica.

La realtà è però ben altra, come conferma la nuova indagine sul budget delle economie domestiche, pubblicata la settimana scorsa dall’Ufficio Federale di Statistica. L’indagine permette di misurare precisamente la ripartizione delle spese sostenute dalle famiglie. Ebbene: tra il 1998 e il 2014, periodo che comprende una fase di forte crescita dei prezzi immobiliari, la parte del reddito lordo spesa per abitazione e energia è scesa, passando in media dal 18 al 15%. Ciò vale non solo per lo svizzero medio, ma addirittura per ogni fascia di reddito, da quelli più bassi a quelli più elevati. In altre parole, a livello svizzero negli ultimi anni gli alloggi sono diventati più abbordabili.

Altro fatto a prima vista sorprendente: le deboli disparità regionali. Nemmeno nel Canton Zurigo e nella regione del lago Lemano – regioni dove il caro affitti fa spesso notizia – sono aumentate le spese relative dell’alloggio. Nel 2014, sempre in rapporto al reddito, per far fronte alle spese abitative, le famiglie zurighesi sborsavano tanto quanto negli anni Novanta.

Spieghiamoci: nel Canton Zurigo si spendono al mese per la casa 350 franchi di più che in Ticino. Questa maggior spesa va però confrontata a redditi di 1550 franchi superiori. La parte spesa per l’alloggio è così virtualmente identica nelle due regioni, come nel resto del paese. Tutto ciò a riprova del fatto che a lungo termine non è tanto l’andamento demografico a determinare il livello degli affitti quanto il potere d’acquisto degli abitanti.

Cliccando qui è possibile ascoltare direttamente il podcast.

Questo contributo è apparso nell'edizione di lunedì 28 novembre 2016 del programma «Plusvalore». 
Per gentile concessione di «RSI Rete due».