En avril, le Conseil fédéral a ouvert la procédure de consultation visant à durcir la « Lex Koller ». À l’avenir, les investisseurs étrangers ne devraient plus être autorisés à acquérir des parts de sociétés immobilières cotées en bourse ni de fonds immobiliers (l’achat direct de biens résidentiels leur est déjà interdit). Cette mesure est justifiée par la crainte que le sol suisse ne serve de placement financier et (que Dieu nous en préserve !) d’objet de spéculation pour les capitaux étrangers.
Derrière cette mesure se cache une hypothèse aussi répandue que contestable : l’idée que l’identité du propriétaire (sa nationalité ou le fait qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société anonyme) influencerait de manière déterminante le montant des loyers. Spoiler alert : il existe effectivement une influence, mais pas celle que le législateur imagine.
Ce qui détermine le loyer et ce qui ne le détermine pas
Un loyer est le prix de l’usage d’un espace. Ce prix se forme là où l’offre de mètres carrés disponibles rencontre la demande : sur le marché immobilier locatif. Que le propriétaire soit une caisse de pension genevoise, un assureur allemand ou un particulier de l’Emmental change peu de chose à ce prix. Un propriétaire étranger ne peut pas exiger arbitrairement un loyer supérieur au prix du marché sans risquer de perdre ses locataires. Et il n’a guère intérêt à demander moins que ce que le marché est prêt à payer.
Avec sa proposition, le Conseil fédéral pêche dans les mêmes eaux troubles que l’administration Trump récemment aux États-Unis. Celle-ci voulait interdire aux investisseurs institutionnels d’acheter des maisons individuelles pour les louer, estimant que leur pouvoir de marché contribuait à la pénurie de logements et à la hausse des loyers. La recherche économique montre toutefois une autre réalité : les logements qui ne sont plus vendus comme propriété individuelle arrivent sur le marché locatif, tandis que les investisseurs institutionnels gèrent de grands portefeuilles à des coûts inférieurs à ceux des petits propriétaires. Globalement, les acteurs institutionnels ont contribué à réduire les coûts du logement.
Moins de capitaux et des loyers plus élevés
Nous arrivons ainsi à l’influence réelle des propriétaires. Celle-ci ne s’exerce pas sur le marché locatif, mais sur le marché des capitaux. C’est là que se décide le volume de ressources financières consacré à la construction et à l’entretien des immeubles. Contrairement à l’immigration, les capitaux étrangers ne créent pas une demande de logements ; ils les financent.
Les sociétés et fonds immobiliers cotés en bourse ne détiennent certes qu’environ 3 % du parc immobilier suisse. En revanche, ils sont particulièrement actifs dans la construction de nouveaux logements dans les zones centrales. Cette activité est financée grâce aux fonds propres et aux capitaux empruntés qu’ils collectent sur les marchés mondiaux. Si cette source de financement est coupée, une partie des investisseurs potentiels disparaît. Les coûts du capital augmentent alors et les investissements diminuent.
En conséquence : moins de nouvelles constructions et, tôt ou tard, une offre plus limitée. Le résultat ne serait donc pas une baisse des loyers, mais au contraire leur augmentation.
Une diversification des risques réduite
Un autre effet dépasse le seul marché immobilier. Les capitaux propres cotés en bourse constituent un instrument efficace pour répartir largement les risques liés à l’immobilier. Si ce mécanisme est entravé, ces risques se concentreront davantage auprès des banques hypothécaires suisses au lieu d’être répartis au niveau international. Cela crée un risque de concentration au sein du système financier helvétique.
De manière plus générale, toute restriction nouvelle ou imprévue des droits de propriété, telle que proposée par le Conseil fédéral, peut avoir des effets importants sur les marchés. Elle rend l’économie moins prévisible et moins fiable. En somme, moins suisse.
Aux États-Unis, le projet de loi initial a depuis été considérablement édulcoré par le Congrès. Ce qui devait être une interdiction de fait des achats réalisés par des investisseurs institutionnels a été remplacé par une réglementation beaucoup plus modérée.
On serait donc en droit d’attendre du Conseil fédéral qu’il identifie les véritables causes de la pénurie de logements, comme notamment l’insuffisance de l’activité de construction, au lieu d’agir sur le mauvais levier.
Cet article a été publié le 13 juillet 2026 dans Finanz und Wirtschaft.
