Kapital vertreiben schafft keinen Wohnraum

Der Bundesrat hat im April die Vernehmlassung zur Verschärfung der «Lex Koller» eröffnet. Ausländischen Investoren soll es künftig untersagt sein, Anteile an börsenkotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds zu erwerben (der direkte Kauf von Wohnimmobilien ist ihnen bereits verwehrt). Begründet wird die Massnahme mit der Sorge, Schweizer Boden diene ausländischem Kapital als Anlage- und – Gott behüte! – Spekulationsobjekt.

Hinter der Massnahme steht eine Annahme, die so verbreitet wie fragwürdig ist: dass die Identität des Eigentümers (etwa seine Nationalität, oder ob es sich um eine Privatperson oder eine Aktiengesellschaft handelt) massgeblich beeinflusse, was Mieterinnen und Mieter für ihren Wohnraum bezahlen. Spoiler alert: Einen Einfluss gibt es tatsächlich – nur nicht den, den der Gesetzgeber vermutet.

Was die Miete bestimmt – und was nicht

Eine Miete ist der Preis für die Nutzung von Raum. Dieser Preis bildet sich dort, wo das Angebot an nutzbaren Quadratmetern auf die Nachfrage trifft: auf dem Raummarkt. Ob hinter einer Immobilie eine Genfer Pensionskasse, ein deutscher Versicherer oder eine Privatperson aus dem Emmental steht, ändert an diesem Preis vorerst wenig. Der ausländische Eigentümer kann nicht beliebig mehr verlangen als den Marktpreis, ohne seine Mieter zu verlieren. Und er wird kaum weniger verlangen, als der Markt hergibt.

Mit seinem Vorschlag fischt der Bundesrat in denselben trüben Gewässern wie kürzlich die Regierung Trump in den USA. Diese wollte institutionellen Investoren den Erwerb von Einfamilienhäusern zur weiteren Vermietung verbieten – im Glauben, deren Marktmacht treibe die Verknappung von Wohnraum und damit die Mieten. Die ökonomische Forschung zeichnet ein anderes Bild: Was als Eigenheim wegfällt, kommt als Mietobjekt auf den Markt, und Institutionen bewirtschaften grosse Portfolios mit tieferen Kosten als Kleinvermieter. Insgesamt haben die Institutionellen die Wohnkosten gesenkt.

Weniger Kapital und höhere Mieten

Womit wir beim tatsächlichen Einfluss der Eigentümer wären. Er spielt nicht auf dem Raummarkt, sondern auf dem Anlagemarkt. Dort, wo sich entscheidet, wie viel finanzielles Kapital in den Bau und Unterhalt von Liegenschaften fliesst. Solches Kapital aus dem Ausland fragt – anders als etwa die Zuwanderung – keinen Wohnraum nach; es finanziert ihn.

Die börsenkotierten Immobiliengesellschaften und -fonds halten zwar schätzungsweise nur rund 3 Prozent des Immobilienbestandes in der Schweiz. An den Neubauten in zentralen Lagen sind sie jedoch überdurchschnittlich beteiligt. Diese Bautätigkeit finanzieren sie über Eigen- und Fremdkapital, das sie am globalen Markt einsammeln. Schneidet man diese Quelle ab, fällt ein Teil der potenziellen Kapitalgeber weg. Das treibt die Kapitalkosten in die Höhe und drosselt die Investitionen. Die Folge: weniger Neubauten – und damit früher oder später ein knapperes Angebot und höhere, nicht tiefere Mieten.

Weniger Diversifikation von Risiken

Hinzu kommt ein Effekt, der über den Immobilienmarkt hinausreicht. Börsengehandeltes Eigenkapital ist ein wirksames Instrument, um Immobilienrisiken breit zu streuen. Wird dieser Risikotransfer gekappt, konzentriert sich das Risiko aus Immobilien bei den hiesigen Hypothekarbanken, statt international verteilt zu sein. Es entsteht ein Klumpenrisiko im Schweizer Finanzsystem.

Und ganz grundsätzlich gilt: Neue oder unerwartete Einschränkungen von Eigentumsrechten, wie sie der Bundesart vorschlägt, können grosse Marktwirkungen entfalten. Sie machen unsere Wirtschaft weniger planbar und verlässlich, kurzum: weniger schweizerisch.

In den USA ist das geplante Gesetz inzwischen vom Kongress stark verwässert worden. Aus einem faktischen Verbot institutioneller Käufe wurde eine deutlich mildere Regelung. Umso mehr wäre von unserem Bundesrat zu erwarten, dass er die wahren Ursachen der Wohnungsknappheit benennt – etwa die zu geringe Bautätigkeit –, statt den Hebel an der falschen Stelle anzusetzen.

Dieser Beitrag erschien am 13. Juli 2026 in der Finanz und Wirtschaft.

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