L’expression «marché du logement» est trompeuse. En effet, les prix des appartements en location sont contrôlés à un point que l’on ne connaît guère que dans l’agriculture. On ne peut parler de marché que pour la première location d’appartements neufs. Dans le cas des nouvelles locations de logements existants, il existe déjà en partie une réglementation des prix forte. Quant aux loyers existants, ils ne changent pas en fonction de l’offre et de la demande, mais sont liés aux taux d’intérêt hypothécaires par la loi (fédérale) depuis 1990. Bien que la demande de logement ait augmenté en raison de la croissance du revenu par habitant, de la taille de la population et de l’évolution de la structure des ménages, le faible niveau d’intérêt des dix dernières années a entraîné une diminution des loyers existants.

Cela crée un écart de prix entre les loyers existants et les nouveaux loyers, ce qui restreint la mobilité de la population et conduit à une utilisation inefficace de l’espace habitable : il est peu probable que les locataires de longue durée rendent leur appartement même si les préférences et les conditions de vie les y poussent. Un changement de résidence impliquerait pour eux des coûts locatifs supplémentaires élevés, puisque plus la durée de location augmente, plus leurs coûts sont inférieurs au prix du marché des loyers.

Le lotissement Werkbund de la coopérative Neubühl a été construit pendant la crise économique à Zurich Wollishofen (1930-1932) comme prototype de développement. (Bibliothèque de l’ETH Zurich, photos d’archive)

Les villes – dans lesquelles la demande a particulièrement fortement augmenté au cours des quinze dernières années – se transforment donc de plus en plus en un cercle fermé de bienheureux (locataires de longue durée), au lieu d’être le havre d’ouverture qu’imaginent de nombreux habitants des villes. Il est vrai que les politiques des villes en matière de logement sont basées sur des fondements historiquement confus, qui sont essentiellement façonnés par des réglementations nationales. Dans le cadre de leurs compétences communales, elles peuvent cependant contrecarrer les effets négatifs de cette impasse réglementaire.

Le monitoring des villes

En tant qu’indicateur de la qualité de la politique du marché du logement urbain, l’écart entre les loyers de l’offre (c’est-à-dire les logements neufs et reloués) et les loyers existants s’est déjà creusé. Les chiffres ont été calculés par le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner. Ces évaluations ne sont pas disponibles pour les communes individuelles, mais sont effectuées au niveau des régions MS (MS=mobilité spatiale). L’Office fédéral de la statistique (OFS) a défini 106 régions MS dans toute la Suisse. Etant donné qu’une région MS urbaine comprend rarement plus que la ville et les municipalités environnantes les plus proches, le pourcentage qui en résulte est largement déterminé par l’évolution des loyers dans les limites politiques administratives de la ville.

Résultats

Les différences dans l’ampleur de l’écart entre l’offre et les loyers existants sont énormes. Les villes peuvent être clairement divisées en deux groupes : dans six villes (cinq villes germanophones plus Bienne), l’écart est inférieur à 10% et se situe donc dans une fourchette qui ne devrait pas encore entraîner de pertes d’efficacité considérables sur le marché immobilier. Le champion (au sens positif du terme) est Lucerne, où l’écart de loyer n’est que de 4%. Dans quatre villes (Lugano, Lausanne et Genève, ainsi que Zurich), en revanche, l’écart est supérieur à 20%. La valeur élevée de Lugano est quelque peu surprenante : cette ville est connue pour son marché immobilier relativement libéral, et le taux d’inoccupation élevé témoigne également d’un fort décalage entre l’offre et les loyers existants.

Genève est dernière, avec un écart énorme de 45%. La cité de Calvin prouve que les restrictions et les réglementations sur le marché du logement qui vont au-delà du principe du coût du loyer prescrit au niveau fédéral aggravent la situation plutôt que de l’améliorer. Genève a par exemple pris d’importantes mesures réglementaires contre les augmentations de loyer lors des relocations. Si elles avaient atteint leur objectif, l’écart de loyers se serait resserré, mais au prix d’un déséquilibre du marché avec une demande excédentaire. La réalité montre que c’est le contraire qui s’est produit. La réglementation décourage les investissements significatifs ou conduit à de mauvais investissements – ce qui augmente encore le prix des appartements disponibles sur le marché.

Vous trouverez de plus amples informations dans la publication «20 ans de politique urbaine suisse».