La population suisse augmente et l’espace se fait plus rare. Cela accroît la pression sur le territoire, le logement et les infrastructures. C’est dans ce contexte que Michele Salvi a présenté ses thèses sur une Suisse «à 10 millions d’habitants» lors du Forum immobilier de la Banque cantonale de Saint-Gall. Il a expliqué comment nous pouvons, malgré un espace limité, bénéficier de plus de marge de manœuvre, notamment grâce à des procédures d’autorisation plus rapides, une planification des zones à bâtir plus attractive et des incitations fondées sur l’économie de marché.

Banque cantonale de Saint-Gall : En quoi le thème de la Suisse «à 10 millions d’habitants» est-il pertinent pour les PME ?

Michele Salvi : Ce thème est étroitement lié à l’évolution démographique et à la préservation à long terme de la prospérité. Dans une société vieillissante, la main-d’œuvre se raréfie, ce qui constitue un défi majeur, en particulier pour les PME. L’immigration peut contribuer à combler ces lacunes et à maintenir la performance économique. Parallèlement, la croissance démographique accroît la pression sur le logement et les infrastructures. Tout est question d’équilibre : les entreprises doivent pouvoir trouver de la main-d’œuvre, investir et se développer. Parallèlement, nous devons veiller à ce que la qualité de vie s’améliore et ne se détériore pas.

Quels sont les principaux goulets d’étranglement dans le projet de territoire actuel ou dans la politique d’aménagement du territoire actuelle ?

Je constate aujourd’hui des difficultés principalement au niveau des procédures de planification et d’autorisation, en particulier en ce qui concerne les oppositions et les recours. Selon une enquête menée par la Confédération auprès de spécialistes de la construction, de l’aménagement et de l’immobilier, celles-ci constituent la principale cause de retard ou d’échec des projets de construction de logements. Environ 60 % des personnes interrogées les qualifient d’obstacle majeur. Le problème réside dans le fait que les critères requis pour faire recours sont souvent très peu exigeants. Dans de nombreux cas, il suffit d’habiter à proximité d’un projet sans être directement concerné. Cela favorise les oppositions abusives qui bloquent ou retardent les projets. Résultat : les logements arrivent plus tard sur le marché et à des prix plus élevés.

Quelle place occupe la Suisse orientale dans ce scénario ?

La Suisse orientale illustre bien cette situation. L’agglomération de Saint-Gall connaît une croissance nettement plus lente que d’autres régions économiques suisses, tant en termes d’évolution démographique que d’emploi et de création de valeur. Malgré des loyers relativement bas et une qualité de vie élevée, le développement économique reste inférieur à la moyenne. Cela montre que la croissance n’est pas automatique, mais dépend fortement des facteurs de localisation. La Suisse orientale dispose justement d’un potentiel pour améliorer ces conditions-cadres.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les PME qui souhaitent se développer ?

Pour les PME, une expansion en Suisse orientale est tout à fait possible sur le plan géographique. Des terrains sont disponibles et moins chers que dans d’autres hubs économiques. Cela facilite les investissements. Parallèlement, le marché du travail est plus exigeant : malgré de bons établissements de formation, le vivier de main-d’œuvre qualifiée est limité, car de nombreux diplômés partent vers des régions économiquement plus dynamiques. De plus, le marché local est restreint, car l’économie y croît plus lentement et le pouvoir d’achat y est plus faible que dans les régions voisines. La croissance nécessite donc souvent une ouverture à d’autres régions.

Vous plaidez pour plus de marché et moins de planification. Qu’est-ce que cela implique concrètement en matière d’aménagement du territoire ?

En Suisse, l’Etat a souvent réagi à la pénurie de logements par une réglementation supplémentaire. L’expérience montre toutefois que de telles interventions restreignent souvent davantage l’offre et aggravent la pénurie de logements. Cela s’observe notamment à Bâle : l’ordonnance sur la protection du logement devait y protéger les locataires, mais elle a au contraire entraîné une baisse significative de la construction de logements. Les investissements ont été reportés, les procédures ont perduré et l’incertitude s’est accrue. Il en a résulté une baisse de l’offre, une mobilité résidentielle réduite et une pression accrue sur le parc immobilier. Par «plus de marché et moins de planification», on entend créer des conditions-cadres propices aux investissements et à la construction. Pour rendre les logements abordables, il faut simplifier la construction, pas la réglementer davantage.

Les zones blanches pourraient-elles être la solution ? De quoi s’agit-il concrètement ?

Les zones blanches peuvent en effet être efficaces. Il s’agit de zones de construction spéciales temporaires dans lesquelles les règles d’urbanisme sont assouplies pendant une durée limitée, afin de créer rapidement des logements supplémentaires. Les promoteurs peuvent par exemple construire plus haut ou de manière plus dense, à condition qu’ils louent une partie des logements à des loyers modérés. Le canton de Zoug se penche actuellement sur un tel modèle. Au lieu de construire des logements, il entend créer des conditions-cadres plus favorables pour encourager les investissements privés et lutter contre la pénurie de logements. Cette approche temporaire allie flexibilité et cadre social clair.

Que peuvent faire les PME pour se préparer à une Suisse «à 10 millions d’habitants» ?

Les PME devraient planifier leur croissance de manière stratégique. Concrètement : investir tôt dans la main-d’œuvre qualifiée, par exemple grâce à des modèles de travail flexibles, à la formation de base et continue ainsi qu’au recrutement dans toutes les régions. Parallèlement, le choix d’implantation devient plus important, notamment au regard de l’accessibilité et de la disponibilité de logements pour les collaborateurs. Les entreprises qui souhaitent se développer devraient donc articuler leur stratégie d’implantation avec les questions d’aménagement du territoire.

Existe-t-il des exemples internationaux de politique d’aménagement du territoire et de croissance dont la Suisse pourrait s’inspirer ?

Les comparaisons internationales ne peuvent être appliquées telles quelles, car la Suisse présente une situation particulière en raison de son fédéralisme, de sa démocratie directe et de ses espaces limités. Néanmoins, en analysant ce qui se passe à l’étranger, on s’aperçoit que les régions bien desservies supportent une densité et une urbanité accrues, comme à Londres, Berlin ou Paris. En Suisse, en revanche, même dans les zones urbaines, les projets de construction tels que les gratte-ciels sont bloqués depuis des années. Cela met en évidence un problème fondamental : il manque en de nombreux endroits, y compris dans les villes, une culture qui favorise activement le caractère urbain, la mixité des usages, le développement et le renouvellement architectural.

Auriez-vous un message optimiste pour l’avenir à adresser aux PME dans la perspective d’une Suisse «à 10 millions d’habitants» ?

La Suisse «à 10 millions d’habitants» est une opportunité. La croissance se traduit par davantage de demande, des marchés plus grands, de nouvelles idées et donc de nouvelles opportunités entrepreneuriales. Il faut accompagner cette croissance avec des conditions-cadres fiables. Là où la bureaucratie est réduite, les procédures sont accélérées et le développement est possible, les PME peuvent valoriser leurs atouts. Avec plus de dynamisme et d’ouverture à la croissance, la Suisse restera à l’avenir un lieu attractif pour l’entrepreneuriat et l’innovation.

Cet entretien a été publié (en allemand) dans la newsletter de la Banque cantonale de Saint-Gall (édition 01/2026).

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