Immer mehr Menschen wollen in den Stadtzentren wohnen, vor allem in Zürich und Genf. Weil es dort seit je ein zu knappes Angebot gibt, schnellen wegen der starken Nachfrage die Preise hoch. Das Problem lässt sich nur lösen, wenn auch in den Schweizer Städten verdichtet gebaut wird.

Können die Zürcher, vor allem im Stadtzentrum, ihre Mieten nicht mehr bezahlen? Müssen sie in ganzen Quartieren den Zuwanderern weichen, die in die Stadt drängen und mit ihrer Kaufkraft die Preise hoch treiben? Soll also die Politik Sonderzonen mit kontrollierten Mieten für die Eingesessenen schaffen, wie es die Sozialdemokraten anregen, oder gar die Personenfreizügigkeit wieder einschränken, wie es die SVP fordert? Mit diesen Fragen setzt sich das Diskussionspapier «Wanderung, Wohnen und Wohlstand» von Patrik Schellenbauer auseinander. Die Studie, die sich auf der Website von Avenir Suisse herunterladen lässt, kommt zu überraschenden Befunden: So sind die realen Bestandesmieten seit 1984 in der Schweiz nur um 36 Prozent und in der Stadt Zürich gar nur um 30 Prozent gestiegen, viel weniger stark als die Reallöhne. 75 Prozent der Haushalte in der Stadt sind vor grösseren Erhöhungen der Wohnkosten geschützt, weil sie Wohneigentum besitzen, in einer Genossenschaftssiedlung leben oder einen laufenden Mietvertrag haben. 82 Prozent der Haushalte des unteren Mittelstands zahlen weniger als ein Drittel ihres Einkommens für das Wohnen. Die Bewohner der Stadt leisten sich deshalb, trotz knappem Raum, gleich viel Wohnraum wie jene des ganzen Kantons: I.5 Zimmer pro Kopf, fast doppelt so viel wie vor 5o Jahren.

Wohnungsmarkt Relative Bautätigkeit Patrik Schellenbauer

Quellen: Stat. Amt Kt. ZH, Stat. Cantonales Republique et Canton de Genève, eigene Berechnungen

Wohnungsangebot bleibt unter der Nachfrage

Doch die steigende Nachfrage führt kaum zu einem wachsenden Angebot. Weil der Markt nicht spielt, finden die zahlreichen Neuzuzüger ebenso wie andere Interessenten nur nach langer Suche oder zu hohen Preisen eine Wohnung. Im vergangenen Jahrzehnt wuchs die Bevölkerung der Schweiz um jährlich 0,9 Prozent, also deutlich stärker als in den drei Jahrzehnten zuvor, und das reale BIP pro Kopf stieg um 0,8 Prozent im Jahr, die Menschen konnten sich also mehr Wohnraum leisten. Trotzdem nahm das Wohnungsangebot landesweit nur um 1 Prozent pro Jahr zu. Im Kanton Zürich lag, wie die Grafik unten zeigt, die Bautätigkeit nur leicht über dem Schweizer Durchschnitt, in der Stadt Zürich, in die die Zuzüger aus den anderen Kantonen und dem Ausland drängen, gar deutlich darunter – kaum höher als in den 199oer Jahren, als Zürich als gebaut galt.

Diese Entwicklung, die sich in der Stadt Genf noch ausgeprägter beobachten lässt, zeigt den Widerwillen auch der urbanen Schweizer gegen eine höhere städtische Dichte. Er äussert sich vor allem in den Bauvorschriften, die Grenz-und Gebäudeabstände, Ausnützungsziffern sowie maximale Gebäudehöhen und Geschosszahlen festlegen. Zusammen mit der Kostenmiete, die zu einer Unterbelegung des Wohnungsbestandes führt, ergibt sich in den Schweizer Städten dadurch eine Einwohnerdichte (Bewohner pro Hektare), die weit unter den Werten vergleichbarer Metropolen liegt. Auch von den Stadtzürcher Quartieren erreichen nur wenige eine Dichte von internationalem Format. In der Stadt Zürich leben 4200 Menschen pro Quadratkilometer, in Paris fast sechsmal so viele, nämlich 24000, in einigen Arrondissements sogar bis zu 40000.

Anspruchsvolle Herausforderung für Städteplaner und -bauer

Trotz der riesigen Nachfrage in den Grossstädten Zürich und Genf nimmt der Bestand an Wohnungen nur noch schwach zu, weil es kaum noch freie Baulandreserven gibt und die Umnutzung von ehemaligen Industrieanlagen mit Wohnbauten an Grenzen stösst. Noch kaum werden bisher bestehende Stadtquartiere nachträglich verdichtet. Das ist planerisch und städtebaulich eine höchst anspruchsvolle Herausforderung. Deshalb sollten nicht überregulierende Bauvorschriften solche Projekte zusätzlich behindern. Wer will, dass in den Stadtzentren mehr Wohnraum entsteht, um die immer noch steigende Nachfrage zu befriedigen, der muss auch eine Dichte zulassen, wie sie in Metropolen weltweit üblich ist.

Der Zielkonflikt

Kaum je löste eine Studie von Avenir Suisse beim breiten Publikum so heftige Reaktionen aus wie das Diskussionspapier zum Wohnungsmarkt. In Hunderten von Blogkommentaren, Leserbriefen und Mails an die Verantwortlichen schimpften Kritiker über den Think-Tank, der angeblich im Interesse der Immobilienbranche und der Finanzindustrie mehr Profit auf dem Wohnungsmarkt durchsetzen, die wohlhabenden Zuwanderer in den Stadtzentren ansiedeln und die Mieter aus ihren günstigen Wohnungen vertreiben will.

Dabei stellte das Diskussionspapier «Wanderung, Wohnen und Wohlstand», gestützt auf eine Analyse des Schweizer Immobilienmarktes in den letzten 50 Jahren, nur fest: Wohlstand, Wanderung und Wunsch nach günstigem Wohnen führen zu Zielkonflikten, besonders wenn, wie auf dem Immobilienmarkt, der Markt weitgehend ausgeschaltet wird. Die Personenfreizügigkeit erwies sich in den letzten Jahren als Wachstumsmotor für die Schweiz. Das hiess aber, dass Tausende von Zuwanderern mit hoher Kaufkraft an den begehrten Lagen wohnen wollten. Und dies führte dazu, dass in den Zentren mit ihrem seit je knappen Angebot die Preise hochschossen und dass sich in den Agglomerationen die Quartiere mit Einfamilienhäusern und Mietblöcken breitmachten. Die Zersiedelung bringt aber Landverschleiss und Verkehrsaufkommen mit sich – dagegen wehren sich immer mehr Menschen, zu Recht. Die Studie von Avenir Suisse erregte also so viel Protest, weil sie die real bestehenden Konflikte ansprach. Die Forderung nach niedrigen und stabilen Mieten steht im Widerspruch mit dem Wunsch nach einem sparsamen Umgang mit der Ressource Boden. In einem funktionierenden Markt gäben steigende Mieten den Nachfragem das notwendige Signal, sparsamer mit dem knapper werdenden Raum umzugehen. Man kann es drehen und wenden, wie man will: Im Zieldreieck von tiefen Mieten, haushälterischer Bodennutzung sowie Wachstum durch Offenheit können jeweils nur zwei Ziele angestrebt werden, alle drei sind nicht gleichzeitig zu haben.

Dieser Artikel erschien in der «Zürcher Wirtschaft» vom 18. August 2011.