DIE ZEIT: Herr Schellenbauer, Politiker und Medien sehen in der starken Zuwanderung die Hauptursache für die steigenden Mieten auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Ist dem so?

Patrik Schellenbauer: Zurzeit entsteht der Eindruck, dass das Wohnen im eigenen Land wegen der Zuwanderung unerschwinglich wird. Das stimmt teilweise in Zürich und Genf, aber nicht auf die ganze Schweiz bezogen. Das wollen wir mit unserer Studie klarstellen.

Das heißt also, dass Sie, Frau Thanei, mit Ihren Klagen über zu hohe Mieten maßlos übertreiben.

Anita Thanei: Nein. Wer heute in der Stadt Zürich eine Wohnung sucht, der steht Schlange mit hundert anderen Wohnungssuchenden. Die Personenfreizügigkeit führt zu einer Verknappung und Verteuerung von Wohnraum. Deshalb forderte der Mieterverband schon vor drei Jahren auch für den Wohnungsmarkt flankierende Maßnahmen.

Unter flankierenden Maßnahmen verstehen Sie mehr staatliches Engagement beim gemeinnützigen Wohnungsbau. Nun sagt aber Avenir Suisse, das würde die Lage auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich verschärfen.
 
 

Thanei: Ich teile die Meinung nicht, dass der gemeinnützige Wohnungsbau günstigen Wohnraum vernichtet. Durch die Genossenschaften und den kommunalen Wohnungsbau ist es für Leute mit unteren und mittleren Einkommen überhaupt erst möglich, in den Zentren eine Wohnung zu finden.

Schellenbauer: Ich habe 1992 auch eine Wohnung in der Stadt Zürich gesucht. Schon damals war dies ein fast unmögliches Unterfangen notabene bei einer Null-Zuwanderung. Der Wohnraummangel in den Schweizer Zentren ist chronisch, also muss er andere Ursachen haben.

 
 

Thanei: Auch mir ist klar, dass die Personenfreizügigkeit nicht der alleinige Grund für die extreme Verteuerung der Mieten ist. Den Mietpreis treiben die happigen Erhöhungen bei Neuvermietungen und die umfassenden Sanierungen sowie die Nichtweitergabe von Hypozinssenkungen.

Schellenbauer: Generell sind die Mieten in Zürich gar nicht furchtbar stark gestiegen, beziehungsweise nur im freien Segment des Wohnungsmarkts. Aber 75 Prozent der Haushalte sind von dieser Entwicklung abgeschirmt: die Hauseigentümer, die Genossenschafter und die Altmieter. Mit jedem zusätzlichen Jahr, das sie in einer Wohnung bleiben, wird ihre Wohnung im Verhältnis zum durchschnittlichen Mietniveau günstiger.

 
 
Was stört Sie daran, dass meine Wohnung verhältnismäßig günstiger wird, je länger ich in ihr wohne?
 

Schellenbauer: Man kann nicht tiefe Mieten wollen und sich gleichzeitig über Wohnungsmangel beklagen. Die Grundidee des Mietrechts ist, dass man die Bodenrente von den Grundeigentümern zu den Mietern umverteilt.

Thanei: Ja, das Mietrecht müsste zu einer gerechten Verteilung der Bodenrente führen. Das tut es jedoch nicht, da es zu viele Marktelemente enthält, vor allem bei der Neuvermietung.

Schellenbauer: Aber die Umsetzung dieses uralten Konzepts erweist sich als Illusion, denn sie benachteiligt gleichzeitig andere Mietergruppen. Etwa den mobilen Mittelstand, der für Dynamik und Prosperität in den Städten sorgt. Thanei: Wenn Sie tatsächlich vom mobilen Mittelstand träumen, müssten Sie konsequenterweise gegen die Förderung von Wohneigentum sein.

Schellenbauer: Wir plädieren für gleichlange Spieße. Egal ob für Mieter oder Eigentümer. Wir sind nicht der Hauseigentümerverband.

Thanei: Aber wieso sollen die Mieter den Vermietern eine immer größere Bodenrente zukommen lassen? Das ist eine große Verteilungsungerechtigkeit.

Schellenbauer: Ich habe zwar ein gewisses Verständnis für diese Sicht. Aber die Bodenrente wird von den Mietern bestimmt. Denn auch unter den Mietern stieg der Wohlstand und sie wollen deshalb größere Wohnungen. Die Genossenschaften begegnen dieser Entwicklung mit Belegungsvorschriften. Statt des Preises bestimmt eine Bürokratie, wer wie wo wohnen darf: Das aber schafft Diskriminierung.

 

Thanei: Die Bodenrente wird vom Markt bestimmt, nicht von den Mietern. Und der Markt diskriminiert immer, deshalb braucht es staatliche Eingriffe.

Schellenbauer: Ein Preis ist weder gut noch schlecht. Ein Marktpreis zeigt einfach das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Ein hoher Preis zeigt also eine Knappheit an. Wenn man die Mieten künstlich tief hält, dann kann man einen Teil der Nachfrage nicht bedienen.

 
Ist eine Wohnungssuche nicht immer ein Schönheitswettbewerb? Paare haben bessere Chancen als eine Studenten-WG, Leute ohne Haustiere bessere Chancen als Hundebesitzer.

Schellenbauer: Unter Marktbedingungen würden Diskriminierungen weniger oft vorkommen. Der Schönheitswettbewerb entsteht, gerade weil die Mieten zu tief sind. Am augenfälligsten ist dies bei den Genossenschaften: Die eine Familie kriegt eine Wohnung und spart dadurch ein bis zwei Jahreslöhne. Die andere Familie muss auf dem freien Markt eine Bleibe suchen und entsprechend mehr zahlen.

Thanei: An wen aber würde dieses in der Genossenschaft dank Kostenmiete eingesparte Geld gehen? An die Vermieter. Sie sind die Nutznießer, nicht die Mieter.

Schellenbauer: Doch wie erklären Sie der Familie Müller, dass nicht sie, sondern die Familie Meier die Wohnung kriegte? Das ist reine Lotterie.

Thanei: Ich verstehe ja vieles, was Sie sagen, aber wieso soll die Kostenmiete diskriminierend sein?

Schellenbauer: Ich glaube an die lenkende Wirkung des Preises. Hohe Mieten sind zwar unangenehm, aber an sich keine Diskriminierung. Wenn schon, sollte man prüfen, die betroffenen Menschen zu unterstützen.

Thanei: Ich bin gegen Subjekthilfen, welche nur dazu dienen, den Vermietern einen völlig übersetzten Ertrag zu garantieren und welche die Mietenden zu Bittstellern macht.

Geht es in dieser Diskussion im Kern nicht um ein unterschiedliches Bild der Stadt? Sie, Frau Thanei, wollen eine Stadt, in der jeder möglichst dort wohnen kann, wo er will. Während Herr Schellenbauer sagt: Der Markt soll die Stadt aufteilen.
 
 

Thanei: Nicht alle müssen in Zürich wohnen können. Aber die Alteingesessenen dürfen nicht verdrängt werden. Ich finde es unserer Gesellschaft unwürdig, wenn Neunzigjährige oder Familien aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Schellenbauer: Ein absolutes Vorrecht für Eingesessene widerspricht einer offenen Schweiz, wie sie auch Ihre Partei, die SP möchte. Wo sollten denn diese Neuzuzüger wohnen, wenn der Wohnungsmarkt derart abgeschottet würde?

 
 
Spricht man mit Genfer oder Zuger Politikern, so loben sie die Stadt Zürich mit ihren 25 Prozent Genossenschaftswohnungen als großes Vorbild. Zudem wird die Wohnbauförderungspolitik vom Volk getragen. Man nimmranscheinend diese »Diskriminierungen« in Kauf.
 

Schellenbauer: Das ist so. Aber jene, die gerne zuziehen würden, dies jedoch infolge des verkrusteten Markts nicht können, die fragt niemand. Die können in der Stadt nämlich nicht abstimmen. Die Schicht der Nutznießer ist innerhalb der Stadtgrenzen in der Mehrheit.

Was schlagen Sie als Lösung vor?

Schellenbauer: Verdichtung. Es gibt zwar einen großen Widerstand dagegen, doch es ist die einzige Möglichkeit, um in den Zentren die Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen.

Thanei: Ihre Verdichtung möchte auch ich nicht: aufstocken, teure Wohnungen bauen, nur um die Rendite zu maximieren. Man müsste vielmehr bei verdichtetem Bauen was einer höheren Ausnutzung entspricht den geschaffenen Mehrwert abschöpfen, um damit die Mieten zu senken.

Schellenbauer: Über eine teilweise Mehrwertabschöpfung bei höherer Ausnutzung ließe sich diskutieren. Wichtig ist, dass die Investitionsanreize erhalten bleiben.

Wie sähe ein idealer Wohnungsmarkt aus?

Schellenbauer: Wir fordern nicht die Privatisierung der Genossenschaften, wir wollen auch nicht sofort die Mieten freigeben. Aber wir wehren uns gegen flankierende Maßnahmen, diese würden die angesprochenen Probleme verstärken. Und man würde private Vermieter mit der Zeit aus dem Markt drücken.

Thanei: Schweizer Immobilien gehören weiterhin zu den sichersten und lukrativsten Anlagemöglichkeiten. Jedenfalls brauchen wir bei existenziellen Gütern wie dem Wohnen einen Preisschutz.

 

Schellenbauer: Dann müssten Sie aber fast überall die Preise administrieren, vor allem die Löhne. Das ist Planwirtschaft!

Die Experten

Anita Thanei sitzt seit 1995 für die Zürcher Sozialdemokraten im Nationalrat. Die Rechtsanwältin ist Präsidentin des Schweizerischen Mieterverbandes und betreibt eine eigene Anwaltskanzlei. Sie wohnt in der Stadt Zürich

Patrik Schellenbauer ist Autor der Studie »Wohnungsmarkt im Brennpunkt der Zuwanderungsdebatte « des wirtschaftsnahen Thinktanks Avenir Suisse. Der Ökonom lebt in einem Dorf bei Winterthur

 

 
Dieser Artikel erschien in «Die ZEIT» am 14. Juli 2011