Avenir Suisse Artikel Zuercher Gewerbeverband März 2011  MieterschutzUm 165000 Menschen ist die Bevölkerung des Kantons Zürich seit Ende 2001 gewachsen. Trotz dieser Bevölkerungszunahme sind die Mieten nur mässig gestiegen. Für die Wohnungsnot in der Stadt Zürich sorgt gerade, dass die Linke immer mehr Immobilien dem Markt entziehen will.

Die Wohnkosten im Wirtschaftsraum Zürich sind – zumindest in der subjektiven Wahrnehmung vieler Einheimischer – in den letzten Jahren explodiert. Der Schweizer Mittelstand fühlt sich von den zuwandernden hochqualifizierten Deutschen zunehmend an den Rand gedrängt. Denn die Zuwanderer sind jung, gebildet undvor allem urban. Sie wollen möglichst zentral wohnen, treiben also in den Stadtzentren die Mieten in die Höhe. Deshalb ist bereits der Ruf nach «flankierenden Massnahmen» auf den städtischen Wohnungsmärkten zu hören.

Ein nüchterner Blick auf die Statistik zeigt, dass die Wohnungsmieten tatsächlich gestiegen sind. Gemäss dem Index der Immobilienbörse Homegate haben die Mieten (bei Neu- und Wiedervermietungen!) von Januar 2002 bis Januar 2011 teuerungsbereinigt um 7,4 Prozent zugelegt (s. Abb.). Dies entspricht einem realen Anstieg von 0,8 Prozent pro Jahr. Das ist zwar spürbar, und an den bevorzugten Lagen dürfte der Anstieg noch höher ausgefallen sein. Doch insgesamt haben sich die Wohnkosten keineswegs so dramatisch verteuert, wie dies oft dargestellt wird.

Zürcher Baumarkt funktioniert

Angesichts der Bevölkerungszunahme durch Immigration und Binnenzuwanderung nimmt sich der Anstieg geradezu bescheiden aus. Seit Ende 2001 ist die Bevölkerung des Kantons Zürich um nicht weniger als 12 Prozent gewachsen, also um 165000 zusätzliche Einwohner. Das heisst: Die gesamte Bevölkerung der Städte Winterthur, Uster, Dübendorf und Pfäffikon musste zusätzlich untergebracht werden. Dazu kommt, dass aufgrund wachsender Realeinkommen auch die Platzansprüche pro Kopf weiter angestiegen sind und die Haushaltsgrösse weiter abgenommen hat. Diese Fakten sind Good News, denn sie belegen, dass der Zürcher Immobilien- und Baumarkt funktioniert und auf unvorhergesehene Entwicklungen reagieren kann.

So lässt sich erklären, dass die Mieten in der Stadt Zürich nur unwesentlich stärker gestiegen sind als die im ganzen Wirtschaftsraum. Gemäss der Bevölkerungsbefragung der Stadt Zürich von 2009 kostete eine mittlere 3-Zimmer-Wohnung 1516 Franken, sie war damit 187 Franken teurer als bei der letzten Befragung von 2003. Jeder, der in der Stadt Zürich eine Wohnung sucht, trifft allerdings unsanft auf eine ganz andere Realität. Er merkt schnell, dass diese Statistik geschönt ist. Denn auf dem freien Wohnungsmarkt der Stadt Zürich ist eine 3-Zimmer-Wohnung für 1 500 Franken schlicht nicht zu finden. So wenig zahlen nur die privilegierten «Besitzer» eines bestehenden Mietvertrags. Noch glücklicher können sich die Nutzer des gemeinnützigen Wohnungsbaus schätzen, denn die Verbilligung gegenüber dem freien Markt ist hier noch grösser.

Je mehr Schutz, desto höhere Mieten

Die Konsequenz: Je mehr Wohnungen dem Markt faktisch entzogen werden, desto stärker wird der Druck auf die auf dem Neu- und dem Wiedervermietungsmarkt angebotenen Wohnungen. Hier entsteht zudem ein Teufelskreis, den sich die Anhänger einer weiteren «Sozialisierung» des Immobilienmarktes zunutze machen: Hohe Mieten auf dem freien Markt verstärken den Ruf nach mehr gemeinnützigem Wohnungsbau. Dadurch steigen die Mieten auf dem freien Markt noch stärker, und gleichzeitig wächst die politische Klientel der Marktgegner, was ihnen noch mehr Einfluss beschert.

Wie dieser Mechanismus funktioniert, zeigt sich auch am Genfersee. Der Arc Lémanique erlebte nämlich eine ähnliche Zuwanderung wie der Wirtschaftsraum Zürich. Hier stiegen die realen Mieten auf dem freien Markt (gemäss den Zahlen von Homegate) in der Periode 2002 – 2009 aber wesentlich stärker, nämlich um fast 20 Prozent, also jährlich im Schnitt um 1,9 Prozent. Ein entscheidender Grund dafür ist der in der Romandie bekanntlich noch stärker ausgebaute Mieterschutz. Namentlich der Genfer Wohnungsmarkt ist für seine notorische Verkrustung bekannt.

Die Stadt als Genossenschaft

Die massive Zuwanderung von Leistungsträgern zeugt vom Erfolg der Schweizer Wirtschaft, sie führt aber auch zu Problemen. Das gilt vor allem für den Wohnungsmarkt, besonders in Zürich, denn dort treten die qualifizierten Arbeitskräfte auch als zahlungskräftige Nachfrager auf. Deshalb kommt es zum Druck auf die Mieten und die Häuserpreise. Für die Linke ist dies willkommener Anlass, Interventionen auf den Wohnungsmärkten zu fordern. Ihr Fernziel ist die «Stadt als Genossenschaft». Neben bekannten Massnahmen, wie die rigorose Umsetzung der Kostenmiete oder die Abgabe von Bauland nur noch an Genossenschaften, sollen neue treten, so etwa Sonderzonen mit kontrollierten Mieten. Grosse Immobilienbesitzer wie die SBB oder die Post sollen ihre Objekte nur noch innerhalb staatlicher Körperschaften weiterreichen dürfen. All dies verfolgt den Zweck, den Preismechanismus und seine an sich willkommenen Knappheitssignale auszuschalten. So entstünde ein «Beziehungsmarkt», der den Wohnraum nicht aufgrund der Zahlungsbereitschaft verteilt, sondern mittels bürokratischer Entscheide und einer gewissen Willkür. Dabei sind die chronisch ausgetrockneten Zürcher Wohnungsmärkte, also die langen Warteschlangen, nicht primär die Folge der Zuwanderung, sondern der Überregulierung. Denn Wohnraum war genauso knapp in den Zeiten, als die Stadt Zürich darbte und schrumpfte. Statt das Ansteigen der Mieten mit zusätzlichen Eingriffen in den Markt zu bekämpfen, ist eher beim Wohneigentum anzusetzen: Untersuchungen zeigen, dass sichviel mehr Stadtzürcher Haushalte Wohneigentum leisten könnten,wenn es denn überhaupt Angebote gäbe. Auf einem liquideren Eigentumsmarkt verlöre auch das Argument an Schrecken, dass Wohneigentum zu Immobilität führt. Gerade die rigide Kostenmiete der Genossenschaften schafft Pfründe und hemmt die Mobilität ihrer Mitglieder weit mehr.

Dieser Artike erschien in der Zürcher Wirtschaft am 17. März 2011