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Der Schweizer Immobilienmarkt steht unter Dopingverdacht. Bundesrat, Nationalbank, FINMA, IMF und andere Regulatoren vermuten, dass die  Immobilienpreise nur dank einem hohen Grad an Hypothekarverschuldung so stark steigen konnten. Nun soll am Rad der Dopingmaschine eine besondere, noch nie zuvor getestete, ferngesteuerte Bremse eingebaut werden, um sie etwas zu verlangsamen. Im Klartext: Schuldner sollen künftig nicht den Marktzinssatz bezahlen, sondern einen am grünen Tisch kalkulierten, viel höheren Zins. Die Hypothekarschulden würden dadurch schneller zurückbezahlt, so die Idee dahinter.

Der Vorschlag ist eigenartig und alles anderes als liberal. Statt den Ursachen werden bloss die Symptome bekämpft. Den Schweizer Haushalten fehlt es nicht an Kapital, ihre Nettoverschuldung (Vermögen minus Schulden) ist nicht höher als anderswo in Europa. Die wahren Gründe für die, gemessen am Einkommensniveau, hohe Bruttoverschuldung der Schweizer Hauseigentümer liegen vor allem im Steuersystem.

So können in der Schweiz – im Unterschied etwa zu Deutschland – die Hypothekarzinsen von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Dies schafft einen Anreiz zur Verschuldung, denn die Verzinsung des Eigenkapitals ist nicht steuerfrei. Je mehr Geld ich von der Bank erhalte (und je höher der Zins), und je weniger eigenes Geld ich in die Liegenschaft investiere, desto tiefer wird meine Steuerrechnung sein.

Dieser Fehlanreiz liesse sich leicht korrigieren, indem der volle Abzug der Schuldzinsen nicht mehr zugelassen würde. Gleichzeitig müsste aber eine weitere symmetrische Verzerrung des Steuersystems beseitigt werden: die Doppelbesteuerung des Kapitaleinkommens. Dazu gehört auch die Eigenmiete; sprich die Miete, die ein Hauseigentümer an sich selbst entrichtet. Diese Eigenmiete ist keine fiktive Einkommensquelle (wie man hier nachlesen kann). Sie gehört deshalb besteuert, aber nicht zum vollen Einkommenssteuertarif. Eigenheime werden weitgehend aus bereits versteuertem Einkommen finanziert. Die nochmalige volle Besteuerung der Eigenmiete – sowie aller weiteren Formen von Kapitaleinkommen, beispielsweise der Sparzinsen – kommt demnach einer Doppelbesteuerung gleich. Ja, Steuern sind kompliziert!

Eigenmiete nur einmal besteuern

Eine steuersystematisch konsistente und elegante Lösung gegen diese Verzerrungen böte, nebst der Abschaffung des Schuldzinsabzugs, die Einführung eines Schutzzinses bei der Einkommenssteuer. Mit diesem Schutzzins würden Eigenmieterträge und Sparzinsen erst dann besteuert, wenn sie über der Rendite von Bundesobligationen liegen (siehe Grafik). Sparzinsen wären somit steuerfrei, weil sie in der Regel unter dieser Rendite liegen. Der Eigenmietwert würde nur dann besteuert, wenn er über dieser Rendite läge.

Diese symmetrische Reform würde eine vollständige Neutralität der Besteuerung in Bezug auf Spar- und Investitionsentscheidungen herstellen und den Fehlanreiz zur Verschuldung eliminieren. Wenn der Anreiz zu dopen verschwände, bräuchte es auch die teure und komplizierte Zusatzbremse nicht.