Die unsichtbare Verdrängung

Die Schweizer Wohnungspolitik steht vor einer paradoxen Debatte: Während die Mieten steigen und der Leerstand sinkt, mehren sich Stimmen, die ausgerechnet mehr Bautätigkeit für das falsche Rezept halten.

In einem Artikel im Tages-Anzeiger äusserte kürzlich etwa David Kaufmann, der an der ETH Zürich zu stadtpolitischen Fragen forscht, Zweifel daran, dass mehr Bautätigkeit und Verdichtung die Wohnkosten senken. Zur geplanten, freilich zögerlichen Revision der Zürcher Bau- und Zonenordnung (BZO) sagt er: «Wenn an zentralen Lagen aufgezont wird, entstehen sehr wahrscheinlich Ersatzneubauten.» Und weiter: «Abbrüche treffen diese [ärmeren Mieter] besonders hart. Sie können sich in der Umgebung kaum mehr eine Wohnung leisten.»

Die stille Verdrängung

Die Kausalkette ist eingängig. Aufzonung führt zu Abbruch, dieser zu Verdrängung. Doch sie zeigt nur die halbe Buchhaltung. Gewiss verdrängen Ersatzneubauten bestehende Mieter, doch bei einer jährlichen Abbruchsrate im Kanton Zürich von 0,25 Prozent der Wohnungen hält sich das Ausmass in Grenzen. Entscheidender noch: Wer Neubau bremst, verhindert Verdrängung nicht, sondern verlagert sie dorthin, wo sie statistisch schwerer zu fassen, aber nicht weniger real ist. Das Gegenstück zur sichtbaren Verdrängung ist eine stille Verdrängung. Sie trifft jene, die keinen Mietvertrag haben, sondern einen suchen. Das Paar, das zusammenziehen will oder nach einer Trennung eine neue Wohnung braucht, sowie die Jungen und Mobilen.

Dass Neubau die Wohnkosten insgesamt dämpft, zeigt die schweizerische Dynamik des «Filtering». Unter diesem Begriff versteht man den Prozess, dass Wohnungen mit zunehmendem Alter günstiger werden, weil ihre Neubauprämie verblasst. Gemäss unseren Schätzungen gelangen über diesen Prozess in der Schweiz jährlich rund 40’000 Wohnungen ins preisgünstige Segment. Selbst nach Berücksichtigung von Abbrüchen verbleiben netto etwa 13’400 zusätzliche, meist günstigere Wohnungen. Das ist deutlich mehr als die jährliche Produktion der Wohnbaugenossenschaften, die oft als Ei des Kolumbus im Kampf gegen die Wohnungsknappheit gelten.

Die Bedeutung von «Umzugsketten»

Der zugrunde liegende Mechanismus ist einfach: Jeder Neubau – auch im oberen Segment – setzt eine Umzugskette in Gang. Schätzungen von Forschern der Universität Bern gehen von drei bis vier Folgeumzügen pro neu erstellter Wohnung aus. Rund 30 bis 40 Prozent dieser Umzüge führen in günstigere Segmente. Genau in jene älteren Bestände also, die durch Filtering entstehen. Wer den Neubau bremst, verhindert damit nicht nur zusätzliche Wohnungen. Er kappt auch diese «Umzugsketten», mit entsprechend negativen Effekten auf die Erschwinglichkeit.

Wie tief ein Eingriff in diesen Kreislauf wirkt, zeigt das Beispiel Genf. Seit 1983 limitiert die «Loi sur les démolitions, transformations et rénovations» (LDTR) die Mieten nach Umbau. Selbst im Zentrum liegen diese bei rund 190 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Das ist weniger als in ländlichen Gebieten des Juras. Die Folgen sind sichtbar. Die Abbruchrate in der Stadt Genf liegt seit 2010 bei gerade einmal 0,05 Prozent. Weil grössere Investitionen im Bestand kaum mehr rentabel sind, unterbleiben sie oder werden auf die grüne Wiese verlagert, solange dies noch möglich ist.

So entstanden zwischen 2020 und 2023 mehr als die Hälfte aller Neubauten in der Stadt Genf auf zuvor unbebautem Land. In Zürich ist es nur rund jeder zehnte Neubau. Selbst ökologisch geht die Rechnung nicht auf, obschon gerade der nachhaltigere Umgang mit knappen Ressourcen zu den erklärten Absichten der Angebotsskeptiker zählt. Der Wohnschutz bewahrt zwar den Bestand, fördert aber die Zersiedelung und den Landverbrauch.

Den Systemeffekt vernachlässigt

In diese Logik fügt sich die Sozialklausel der BZO, die bei grösseren Projekten 75 Prozent günstige Wohnungen vorschreibt. Für sie gibt es politisch zunehmend Rückenwind. Bei Aufzonungen wirkt sie jedoch wie eine Investitionssteuer. Wird sie konsequent durchgesetzt, drückt sie viele Projekte unter die Rentabilitätsschwelle. Investoren weichen aus, warten oder beschränken sich auf minimale Sanierungen. Das Ergebnis sind weniger Neubauten, weniger Filtering und paradoxerweise mehr Druck auf den Bestand. Das alles verteuert langfristig Wohnraum. Und weil die ärmeren Haushalte tendenziell einen grösseren Anteil ihres Budgets fürs Wohnen ausgeben, sind sie von dieser Teuerung überproportional betroffen. Die Quote verteidigt Bezahlbarkeit in der Theorie, untergräbt sie aber in der Praxis.

Hier liegt also der zentrale Denkfehler der Angebotsskeptiker. Sie verabsolutieren einen Partialeffekt, die sichtbare Verdrängung, und erklären ihn zum Systemeffekt. Eine vollständige Analyse muss aber auch die Kehrseite berücksichtigen: die unterbrochenen Umzugsketten, die Zersiedelung, die höheren Suchkosten. Verdichtung ist keine Luxuspolitik, sondern Verteilungspolitik zugunsten jener, die noch keine Wohnung haben. Wer sie bremst, schützt nicht so sehr die Schwächsten, sondern vor allem jene, die eine Mietwohnung bereits haben.