Nach einer langen Abwesenheit hat sich die Inflation zurückgemeldet. Während in der Schweiz das Preisniveau zwischen 2008 und 2022, also über eine Periode von 14 Jahren, insgesamt unverändert geblieben war, liegt nun der hiesige Landesindex der Konsumentenpreise 2,9 % höher als vor einem Jahr. Bisher nichts Dramatisches, aber die Tendenz (steigend) beunruhigt.

Steigende Eigenheimpreise

Wer jedoch bereits länger auf dem Immobilienmarkt nach einem geeigneten Eigenheim sucht, ist nicht erst seit diesem Frühjahr mit steigenden Preisen konfrontiert. Zwischen 2008 und 2022 sind die Eigenheimpreise durchschnittlich um ca. 4% pro Jahr angestiegen. Ist das nicht ebenfalls eine Form von Inflation?

Mitnichten. Obschon in den Medien gerne von «asset price inflation» die Rede ist – also von der Teuerung der Vermögenswerte –, sollten die Immobilienpreis- und die Konsumentenpreisentwicklung auseinandergehalten werden. Steigende Immobilienpreise erhöhen die Wohnkosten nicht, sondern bewirken einen Anstieg des Vermögens der Haushalte.

Die häufige Vermischung kommt daher, dass Immobilien ein spezielles Gut sind, dass sowohl Konsum- als auch Investitionscharakter hat. Konsum, weil Liegenschaften uns unmittelbar Nutzen verschaffen, etwa Schutz vor Kälte und Nässe. Dafür sind die Haushalte bereit, viel zu bezahlen: In der Schweiz machen Wohnausgaben rund einen Fünftel des jährlichen Konsumbudgets aus. Der investive Nutzen kommt hingegen daher, dass Liegenschaften beständig sind: Sie erlauben, momentan nicht benötigte Kaufkraft in die Zukunft zu verschieben – nicht selten sogar an die nächste Generation.

Da Eigenheimbesitzer keine Miete an sich selbst entrichten, könnte man meinen, dass mit steigenden Preisen auch die Wohnkosten gestiegen sind. Das ist jedoch ein Trugschluss. Preise können steigen, ohne dass sich die Mieten verteuern. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Wert des künftigen Konsums (im Vergleich zum heutigen Konsum) steigt, wie dies typischerweise in einer alternden Gesellschaft der Fall ist. Dies lässt die Renditen – die nichts anderes als das Verhältnis von Miete und Preis sind – purzeln.

Moderate Mietpreisteuerung

Ein solches Szenario ist in den letzten Jahrzehnten in der Schweiz eingetroffen. Zwar war die Mietpreisteuerung nicht gerade gleich null, aber mit ca. 1 Prozent (real) pro Jahr durchaus moderat. Sie entsprach in etwa dem Anstieg der Löhne und Einkommen, so dass die Schweizer Haushalte heute anteilsmässig nicht mehr fürs Wohnen ausgeben als anno dazumal. Nicht so die Immobilienpreise, die wie bereits erwähnt deutlich stärker zunahmen.

War dieser Anstieg gerechtfertigt? Das ist eine andere Frage, die sich so leicht nicht beantworten lässt. Studien schätzen, dass in der Schweiz der Realzins zwischen 2000 und 2020 von 2,8 auf 0% gefallen ist (Hauzenberger et al., 2021). Der Realzins stellt eine wichtige Komponente der Immobilienrenditen dar. Ein solcher Zinsrückgang ist mit einer Verdoppelung der (realen) Immobilienpreise vereinbar, und dies, nota bene, bei gleichbleiben Erwartungen bezüglich des Anstieges der Mieten. Im Klartext: Der Anstieg der Immobilienpreise der letzten 25 Jahre kann grösstenteils auf den massiven Rückgang der Realzinsen zurückgeführt werden.