Wer mehr Wohnraum will, muss bauen. Wer die Zersiedelung bremsen will, muss innerhalb des bestehenden Siedlungsgebiets bauen. Doch wer dort baut, trifft fast immer auf Widerstand.

Der Grund dafür ist selten die fehlende Einsicht, dass mehr Wohnraum ein probates Mittel gegen Wohnungsnot ist (auch wenn sogar dies teilweise bestritten wird; vgl. Teil 1 der Blogserie). Das Problem liegt vielmehr im Auseinanderfallen von Kosten und Nutzen der Verdichtung.

  • Die Kosten fallen lokal an: Die Nachbarn müssen Baulärm, mehr Schatten, weniger Aussicht oder eine veränderte Quartieridentität hinnehmen. Den bestehenden Mietern droht bei Ersatzneubauten die Kündigung.
  • Der Nutzen ist dagegen deutlich diffuser verteilt: Wohnungssuchende profitieren von zusätzlichen Wohnmöglichkeiten, aber sie haben bezogen auf die jeweiligen Verdichtungsprojekte keine Stimme, da sie gar nicht vor Ort sind. Durch die verringerten Such- und Wechselkosten würde zudem der Wohnungsmarkt als Ganzes liquider. Dadurch würde es leichter, dass Wohnungen genau von jenen Menschen belegt werden, deren Bedürfnissen sie gut entsprechen. Eigentümer und Investoren profitieren ebenfalls. Sie tragen aber gleichzeitig erhebliche Planungs- und Prozessrisiken.

Bisher wird versucht, negative Auswirkungen auf die Nachbarschaft wegzuregulieren – mithilfe zahlreicher Vorschriften und Verbote in kommunalen Bau- und Zonenordnungen (BZO). Wo eine höhere Dichte erwünscht ist, als gemäss regulärer BZO zulässig wäre, lautet die Devise: mehr Dichte gegen mehr planerische Qualität. Ein Sondernutzungsplan ist nötig. Dieser muss sich in Wettbewerben, Gutachten und vor Fachkommissionen bewähren. Das kann gute Projekte hervorbringen, schafft aber auch zusätzliche Angriffspunkte. Jede Fachstelle kann weitere Anforderungen stellen. Am Schluss ist oft niemand mehr klar verantwortlich, wenn ein Projekt nicht mehr rentiert oder Jahre später in redimensionierter Form realisiert wird. Und sollte ein Projekt alle amtlichen Hürden überstehen, scheitert es womöglich an Einsprachen und Rekursen aus der Nachbarschaft.

«Weisse Zone»: Interessenausgleich statt Regulierungskorsett

Einen möglichen Ausweg aus dieser Blockade skizziert Thomas Held – bis 2010 erster Direktor von Avenir Suisse – zusammen mit weiteren Autoren in einem für den Kanton Zug entwickelten Gedankenexperiment. Ihr Konzept trägt den Titel «Weisse Zonen».

Die Idee setzt auf eine andere Formel: nicht «mehr Dichte gegen höhere planerische Anforderungen», sondern «mehr Dichte gegen Akzeptanz». Nicht ein Beamtengremium soll bis ins Detail bestimmen, was als qualitativ hochwertig gilt. Stattdessen sollen die Investoren einen tragfähigen Interessenausgleich mit den Projektbetroffenen aushandeln. Nachbarn sollen also nicht bloss aus Gemeinsinn auf Einsprachen und Rekurse verzichten. Vielmehr sollen handfeste Anreize geschaffen werden, indem potenziell betroffene Parteien an den Erträgen der Bauprojekte beteiligt werden.

Konkret sähe das Konzept der Weissen Zone wie folgt aus: In bestimmten, demokratisch festgelegten Perimetern werden die meisten Bauvorschriften temporär ausser Kraft gesetzt, um sehr viel mehr Dichte zu ermöglichen. Gültig bleiben technische Mindeststandards, Sicherheitsanforderungen sowie Vorgaben zur Nachhaltigkeit. Den städtebaulichen Rahmen setzt ein sogenannter Ingenieurplan. Dieser definiert Freiräume, Erschliessung, Infrastrukturen, Bereiche mit begrenzter Höhe sowie den Schutz angrenzender Landschaftsräume.

Die Weisse Zone würde die bestehende Grundordnung dabei nur so lange überlagern, bis eine vorgängig definierte Zahl neuer Wohnungen realisiert ist. Danach gilt wieder die alte Ordnung. Wer innerhalb der Weissen Zone ein gewöhnliches Einfamilienhaus oder ein normales Mehrfamilienhaus nach bisherigem Recht bauen will, kann dies weiterhin tun. Es gibt also keinen Bauzwang. Wer aber das neue Regime nutzen und damit vom Wegfall zahlreicher Bauregulierungen profitieren will, muss sich im Gegenzug dazu verpflichten, substanziell mehr Wohnraum zu schaffen.

Der Deal hinter der Weissen Zone

Innerhalb der Weissen Zone handeln die betroffenen Akteure selbst einen Deal aus. Wer von zusätzlichen Bau- und Nutzungsrechten profitiert, kann jene entschädigen, die Nachteile befürchten – etwa durch direkte Zahlungen, Beteiligung an Mehrwerten, Ersatzangebote oder gemeinsame Regeln zur Erschliessung und Gestaltung. Verdichtung wird damit nicht einfach von oben verordnet, sondern als lokale Vereinbarung organisiert. Eine kommunale oder kantonale Koordinationsstelle könnte helfen, die Beteiligten an einen Tisch zu bringen, Konflikte zu lösen und faire Spielregeln sicherzustellen. So wird aus dem üblichen Gegeneinander von Bauwilligen und Nachbarn ein Verhandlungsprozess mit potenziellem Nutzen für beide Seiten.

Die Autoren hinter der Idee betonen, dass der Zugewinn an Nutzungsdichte in der Weissen Zone sehr deutlich sein muss, damit ein genügend grosser Mehrwert entsteht, mit dem alle betroffenen Parteien ins Boot geholt werden können. Allerdings wären solche privatrechtlichen Übereinkünfte wohl auch bei bescheideneren Verdichtungsprojekten vorstellbar, da dort in der Regel auch weniger Entschädigungsansprüche bestehen.

Ein besonderes Augenmerk verdient die Rolle der Mieter. Denn in der politischen Debatte setzt sich zunehmend der Grundsatz fest: Niemand soll ausziehen müssen. Das klingt sozial, blockiert aber die Schaffung vieler zusätzlicher Wohnungen. Wer Mieter ins Boot holen will, sollte deshalb nicht erst das Gespräch suchen, wenn die Kündigung bereits auf dem Tisch liegt. Sinnvoller wäre ein standardisiertes «Paket»: frühzeitige Information, Umzugshilfe, Unterstützung bei der Suche nach einer temporären Wohnung, ein garantiertes Rückkehrrecht in den Neubau – und dort, wo ein Auszug nötig ist, eine transparente Auszugskompensation.

Guter Ansatz – trotz offener Fragen

Die Weisse Zone löst nicht alle Probleme. Erstens bleibt die demokratische Legitimation anspruchsvoll. Perimeter und grundlegende Eckdaten müssten politisch beschlossen werden.

Zweitens verschwinden Bundesrecht und Verbandsbeschwerden nicht. Lärmrecht, Umweltrecht und das Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder (ISOS) bleiben auch in einer Weissen Zone relevant und schränken den Spielraum ein.

Drittens bleiben juristische Fragen offen. Es wäre beispielsweise zu prüfen, ob sich Mieter und benachbarte Eigentümer im Gegenzug für Kompensationen überhaupt verbindlich verpflichten können, auf Rechtsmittel oder Verzögerungsstrategien zu verzichten. Ist es juristisch möglich, ihnen Einsprachen und Rekurse – also öffentlich-rechtliche Rechtsmittel – zu verbieten, wenn sie davor eine – privatrechtliche – Einverständniserklärung unterzeichnet haben?

Viertens braucht es Regeln gegen Erpressbarkeit. Wenn einzelne Eigentümer, Nachbarn oder Mieter ihre Zustimmung nur gegen überrissene Forderungen geben, wankt der private Interessenausgleich.

Und schliesslich müsste – am besten anhand konkreter Pilotprojekte – untersucht werden, ob die Kompensationsaufwände nicht über höhere Mieten auf die künftigen Bewohner überwälzt werden. Das würde zwar nicht den gesamtgesellschaftlichen Wohlfahrtsgewinn der Weissen Zone gefährden, aber es würde bedeuten, dass die Verteilungswirkung – ähnlich wie bei ausbleibender Verdichtung – weiterhin zu Ungunsten der Wohnungssuchenden ausfiele: Sie würden am wenigsten vom neu geschaffenen Wohnraum profitieren. Die Hoffnung – und Idee hinter – der Weissen Zone ist allerdings, dass der Wegfall administrativer Hürden den Koordinationsaufwand innerhalb der Zone mehr als kompensiert. So könnte nicht nur mehr, sondern auch günstigerer Wohnraum geschaffen werden.

Trotz dieser offenen Fragen weist das Konzept in die richtige Richtung. Viele Reformideen bleiben bei Verfahrenskosmetik stehen: Fristen verkürzen, Formulare vereinfachen, Hochhäuser «wohlwollender» prüfen. Das kann helfen, löst aber das Grundproblem der Verdichtung nicht: Solange die lokalen Kosten konzentriert anfallen, die Gewinne aber diffus verteilt sind, bleibt Widerstand gegen Verdichtung rational. Wer diesen überwinden will, darf die lokalen Verlierer nicht einfach übergehen, sondern muss ihre Interessen in das Projektmodell integrieren. Genau dort setzt die Idee der Weissen Zone an.