Es ist unbestritten, dass die starke Zuwanderung in die Schweiz einen Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt ausübt, vor allem an den Zentrumslagen. Zwar hat die Angebotsseite glücklicherweise reagiert: In den letzten beiden Jahren kamen schweizweit je etwa 45 000 Neuwohnungen auf den Markt, und die 75 000 im Bau befindlichen Objekte lassen erwarten, dass das Neubauangebot in diesem Jahr auf gegen 50 000 anschwellen wird. Die Bauwirtschaft produziert damit so viel wie zuletzt in den 1970er Jahren.

Graben zwischen Alt- und Neumieten

Zunehmende Regulierung des Mietrechts senkt die Anreize für die Sanierung von Altbauten und für langfristige Mietverträge. (Bildquelle: Fotolia)

Zunehmende Regulierung im Mietrecht senkt die Anreize für die Sanierung von Gebäuden und für langfristige Mietverträge. (Bildquelle: Fotolia)

Angesichts der Tatsache, dass zurzeit pro Jahr eine Stadt in der Grösse St. Gallens neu zur Schweiz stösst, ist dieses Niveau notwendig, um den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Längerfristig ist aber zu bedenken, dass das Einkommenswachstum der Inländer der stärkere Preistreiber auf dem Immobilienmarkt ist als die Einwanderung. In den Grossstädten und deren engeren Agglomerationen vermag die Bautätigkeit die Zusatznachfrage zudem bei weitem nicht zu decken. Die Marktverhältnisse treiben die Mieten des kümmerlichen Angebots freier Wohnungen kräftig in die Höhe.

Diese unerfreuliche Entwicklung verstellt aber den Blick auf die eigentliche Realität: Die Altmieten in bestehenden Verträgen – und damit die grosse Mehrheit der Stadtbewohner – sind durch die rein kostenseitigen Anpassungsregeln des Mietrechts vor dem Nachfrageschub geschützt. Man mag diese Sicherung begrüssen, denn sie hat den ansässigen Mittelstand vor höheren Wohnkosten oder gar vor einer Verdrängung bewahrt. Auf der anderen Seite treibt das Mietrecht seltsame Blüten. Obwohl die Knappheit eigentlich steigende Mieten verlangen würde, sinken die schon tiefen Altmieten aufgrund des sinkenden Referenzzinssatzes noch weiter. Der Keil zwischen Alt und Neumieten vertieft sich also. Während die Neumieten von 2000 bis 2012 um 50% anzogen, stieg der Mietpreisindex der Stadt Zürich nur um 15%. In den letzten vier Jahren ist er zudem kaum mehr gestiegen und zeigt derzeit sogar eine leicht sinkende Tendenz.

Vermieter suchen neue Strategien

Altmieten in den Grossstädten dürften durchschnittlich gut einen Viertel günstiger sein als die Neumieten. Es gibt allerdings Fälle, in denen diese Differenz weit mehr als 100% beträgt. Wer kann es da institutionellen Besitzern verargen, wenn sie Liegenschaften zu rentabilisieren versuchen, die weit «unter Markt» vermietet sind? Schliesslich sind Pensionskassen gegenüber ihren Destinatären verpflichtet, eine möglichst gute Rendite zu erzielen. Eine Möglichkeit besteht darin, Immobilien durch eine Sanierung aufzuwerten, denn Mehrwertinvestitionen können auf die Mieten überwälzt werden.

Eine umfassende Sanierung oder gar ein Ersatzneubau bieten zudem die Möglichkeit einer Neuvermietung und damit der Heranführung des Ertragspotenzials eines Grundstücks an die Marktverhältnisse. In einem zweigeteilten Markt sind diese Strategien besonders attraktiv. Die Bestrebungen der Städte, dieses Vorgehen zu unterbinden, indem die Überwälzbarkeit der geschaffenen Mehrwerte auf die Mieten eingeschränkt wird, erstaunen daher nicht. In der Stadt Genf, die Sanierungen faktisch verbietet, ist diese Regulierung längst Realität.

Mit der Wiedereinführung der sogenannten Formularpflicht im Kanton Zürich wurde ein zweites «Schlupfloch» weitgehend gestopft. Indem der Nachmieter über den ehemaligen Mietzins per behördliches Formular in Kenntnis gesetzt werden muss, soll es dem Eigentümer verunmöglicht werden, die Miete bei einem Wechsel nach oben anzupassen. Denn er muss damit rechnen, dass ein Mieter einen höheren Mietzins zuerst akzeptiert, den Vermieter aber nach Vertragsunterzeichnung einklagt. Eine Kündigung wäre in diesem Fall missbräuchlich. Dieses Szenario vor Augen, werden viele Vermieter vor Mietanpassungen zurückschrecken – so zumindest die Hoffnung der Befürworter. Es würde nicht überraschen, wenn die Schlichtungsstellen und Mietgerichte nach Inkrafttreten der neuen Bestimmung im November 2013 mit Klagen eingedeckt würden. Möglicherweise werden manche Vermieter darauf reagieren, indem sie mehr zeitlich befristete Mietverträge abschliessen. Genau dies ist zum Beispiel auf dem völlig überregulierten Wohnungsmarkt der Stadt Wien zu beobachten.

Arbeitsmarkt zeigt die Konsequenzen

Denn wie im Arbeitsmarkt gilt auch auf dem Wohnungsmarkt, dass hohe Austrittshürden (Kündigungsschutz) mit der Zeit Eintrittshürden (temporäre Verträge) nach sich ziehen. Natürlich liesse sich auch darauf eine Antwort per Gesetz finden: Man müsste die Vermieter einfach zur unbefristeten Vermietung ihrer Liegenschaften zwingen. Aber wer – ausser dem Staat selbst – würde unter solchen Umständen noch Mietwohnungen anbieten wollen?

Dieser Artikel erschien in der Neuen Zürcher Zeitung vom 03. Mai 2013
unter dem Titel «Ungeliebte Folgen einer zunehmenden Regulierung».
Mit freundlicher Genehmigung der Neuen Zürcher Zeitung.