Die Zinsanbindung der Mieten ist ökonomischer Unfug

Im Alltag sprechen wir alle gedankenlos vom «Wohnungsmarkt». Eigentlich ist das nicht korrekt, denn die Preise von Mietwohnungen sind so stark administriert, wie man das sonst nur aus der Landwirtschaft kennt.

Gemäss den Bestimmungen des Schweizer Mietrechts folgen die Mieten in bestehenden Verträgen im Wesentlichen den Bewegungen der Zinsen und der Inflation. Dahinter steht die Vorstellung einer «fairen» Rendite aus der Wohnungsvermietung. Diese soll kein Eigenleben führen, sondern sich mit dem allgemeinen Zinsniveau bewegen. In Zeiten tiefer Kapitalmarktzinsen (und niedriger Inflation) wird den Vermietern auch nur eine bescheidene Nominalrendite auf dem investierten Kapital zugestanden.

40 Jahre in Kraft und kaum hinterfragt

Das Prinzip der Zinsanbindung der Mieten gilt formell seit 1990, das Konzept der Missbräuchlichkeit infolge eines «überhöhten» Ertrages ist freilich viel älter. Es erlangte 1972 quasi Gesetzescharakter, als ein befristeter Bundesbeschluss «über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen» ein kurzes Intermezzo freier Mieten beendete.  In diesen 40 Jahren ist die Zinsanbindung der Mieten zu einer Selbstverständlichkeit geworden, die einleuchtend erscheint und selten hinterfragt wird. Mit der Vorstellung eines effizienten Marktes ist sie indessen kaum zu vereinbaren. Denn auf einem funktionierenden Wohnungsmarkt gibt es keinen Zusammenhang zwischen Zinsen und Mieten.

Die Nachfrage nach Wohnraum hängt von drei Faktoren ab: dem Pro-Kopf-Einkommen,  der Bevölkerungszahl und der Haushaltsgrösse. Zinsen spielen keine Rolle, denn warum sollten Mieterinnen und Mieter ihre Wohnvorstellungen ändern, wenn die Zinsen steigen? Angebotsseitig ist der gebaute Bestand an Wohnungen ebenso wenig vom Zinsniveau abhängig. Einzig die Zahl der Neubauten reagiert auf die Zinsen. Da die jedes Jahr neu hinzukommenden Bauten aber nur 1% des Bestandes ausmachen, fällt dieser Effekt kaum ins Gewicht.

Versteckte Kosten und Fehlanreize

Nun könnte man dies als rein akademische Diskussion abtun. In der gegenwärtigen Konstellation von Zuwanderung, Deflationsrisiken und Tiefstzinsen führt die Unterbindung der Marktsignale aber zu ganz realen Problemen.

• Der Bevölkerungszuwachs bewirkt einen spürbaren Nachfragedruck beim Wohnraum. Eigentlich sollten in einer solchen Situation deutlich steigende Mieten signalisieren, dass Wohnraum knapp ist und mehr davon produziert werden sollte. Das Gesetz will hingegen das exakte Gegenteil. Zum wiederholten Male mussten die Bestandesmieten gesenkt werden, denn der massgebende Referenzzinssatz der SNB fiel seit 2008 in mehreren Schritten von 3,5% auf aktuell 2,5%. Dieser Rückgang berechtigt für sich allein genommen zu einer Mietzinssenkung von rund 11%. Aller Voraussicht nach wird der Referenzzinssatz noch weiter sinken.
• Die falschen Preissignale führen zu Rationierung und Verknappungserscheinungen. Die nicht bedienten Nachfrager drängen sich auf dem engen Segment von Domizilen, die der Preiskontrolle de facto (nicht de jure) entzogen sind: den Neu- und Wiedervermietungen. Die Mieten dieser Wohnungen fangen die zurückgestaute Nachfrage auf und steigen übermässig stark an.  Die Folge davon ist eine verschärfte Zweiteilung des Marktes und eine ineffiziente Zuteilung von Wohnraum.
• Die Zinsanbindung der Mieten behindert die Geldpolitik der SNB. Erhöht sie die Zinsen, um Inflationserwartungen zu bekämpfen, geschieht zunächst das Gegenteil: Die Mieten steigen. Mit einem Anteil von knapp 20% am Landesindex der Konsumentenpreise haben sie ein grosses Gewicht im Preisgefüge und heizen die Teuerung an. Will die Notenbank – wie heute – mit Tiefzinsen Deflationsrisiken entgegentreten, führen fallende Mieten ebenfalls in die verkehrte Richtung.
• Pensionskassen dürfen bis zu 30% ihres Vermögens in Immobilien investieren – und viele tun dies auch. Die Vorgaben des Mietrechts beschneiden den Ertrag aus den Liegenschaften ausgerechnet dann, wenn sie dringend nötig wären, nämlich bei tiefen Zinsen und entsprechend dürftigen Obligationenrenditen. Die Diversifikationsleistung von Immobilien als Anlage wird geschmälert. Insgesamt steigen das Risiko der Pensionskassen-Portefeuilles und die Schwankungen der Erträge, zum Schaden der Versicherten, die in der Mehrheit selbst Mieter sind.

Aus diesen Beispielen wird klar, dass das Aushebeln der Marktkräfte Fehlanreize setzt und keineswegs kostenlos ist. Das gegenwärtige Mietrecht – und darin vor allem die Zinsanbindung der Mieten – kann deshalb nicht der Weisheit letzter Schluss sein.