Wie teure Neubauten günstigen Wohnraum schaffen

Mehr Wohnraum, fast ohne Verdrängung bestehender Mieter? Genau dies will eine vom Bundesamt für Wohnungswesen in Auftrag gegebene Studie der ETH für die Agglomeration Genf belegen. Zürich hingegen steht als Negativbeispiel da: Viele Umzüge seien dort die Zwangsfolge von Abrissen, die angestammten Mieter würden zum Wegzug aus der Stadt gezwungen.

Einzonungen in der Region Genf

Bei näherer Betrachtung relativiert sich dieses Bild. So blendet der Vergleich zwei Jahrzehnte Geschichte aus: Zwischen 2000 und 2020 wurden in der Zürcher Agglomeration, gemessen am Bestand, fast doppelt so viele Wohnungen fertiggestellt wie in der Region Genf.

Erst in den letzten Jahren lag Genf vorne, dies vor allem deshalb, weil grosse Industrieflächen nach jahrzehntelanger Planung umgenutzt wurden und – was entscheidend ist – in der Agglomeration Genf häufiger auf der grünen Wiese gebaut wird. In einigen Gemeinden entstanden bis zu neunzig Prozent der neuen Gebäude auf vormals unbebautem Land.

Von allen Schweizer Agglomerationen schöpft hingegen Zürich sein Wachstum bei Wohnraum in erster Linie aus dem Bestand von bereits bebautem Land. Das ist kein Zufall, sondern vor allem die Folge der Zürcher Raumplanung, die Verdichtung forcieren will.

Das hat aber auch negative Konsequenzen für das Wohnungsangebot, die immer deutlicher sichtbar werden. Seit der Umsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes im kantonalen Richtplan Ende der 2010er Jahre ist die Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich um rund fünfzehn Prozent zurückgegangen – trotz rasch steigender Bevölkerungszahl. Wer verdichten will, muss mit längeren Verfahren, häufigeren Einsprachen und mehr Unsicherheit rechnen. Das schreckt vor Investitionen ab.

Umzugskette entlastet

Neubauten führen öfter zu Abrissen und damit zu Leerkündigungen. Die ETH-Studie, die einen umfangreichen Datenbestand erstmals systematisch auswertet, schätzt für die Jahre 2015 bis 2020 rund 14 000 Betroffene in Zürich, jedoch nur knapp 500 in Genf. Würde man in Genf aber so viel nach «innen» entwickeln, wie dies in Zürich (oder auch in Basel) geschieht, wäre diese Zahl deutlich höher. Auch wurden in Genf häufiger Ein- und Zweifamilienhausquartiere verdichtet – die Studie zählt die davon betroffenen Haushalte aber nicht zu den «Verdrängten».

Wichtiger noch: Das Zählen der verdrängten Haushalte greift zu kurz. Es lässt die entlastenden Effekte auf den Wohnungsmarkt durch Neubauten ausser acht. Denn meist wird durch eine neu erstellte Wohnung eine alte frei. So gelangen jährlich Tausende bestehende Wohnungen wieder auf den Markt, weil ihre einstigen Mieter in einen Neubau ziehen.

Diese Kaskade entlastet den Wohnungsmarkt – in der Studie bleibt sie jedoch unberücksichtigt. Sie betrachtet nur den ersten Dominostein, dass also wohlhabendere Haushalte in Neubauten ziehen und dabei bisherige Bewohner verdrängen. Nicht erfasst ist hingegen die Umzugskette, die dadurch ausgelöst wird und am Ende auch Mietern mit tieferem Einkommen zugutekommt.

Schon den Begriff «Verdrängung» zu verwenden, ist politisch motiviert. Die Schlussfolgerungen daraus können radikal ausfallen – etwa in Form der Wohnschutzinitiative, über die im Kanton Zürich im nächsten Jahr abgestimmt wird. Sie würde Erneuerungen von Wohngebäuden pauschal erschweren. Damit würden jedoch die Umzugsketten unterbrochen. Die daraus resultierende zunehmende Sesshaftigkeit hätte zur Folge, dass mit der Zeit immer mehr Haushalte in Wohnungen lebten, die nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprächen.

Es braucht eine «Umbau-Fast-Lane»

Dabei müsste die Diskussion über die Wohnungsknappheit in eine ganz andere Richtung gehen. Die Frage müsste lauten: Wie kann möglichst viel zusätzlicher Wohnraum entstehen? Dafür würde eine mässige Erhöhung der zulässigen Dichte reichen. Ebenso braucht es eine «Umbau-Fast-Lane»: Aufstockungen, die ohne Leerkündigung auskommen, gehören in ein beschleunigtes Verfahren. Wie die ETH-Studie zeigt, ist dies ein wirksamer Weg, Wohnraum sozial schonend zu produzieren.

Zürich zahlt heute den Preis dafür, dass es bisher unbebautes Land schont, mit der Konsequenz längerer Bewilligungsverfahren, vermehrter Konflikte und höherer Mieten. Doch dieser Weg hat natürlich auch Vorteile: Der Flächenverzehr wird gebremst, die Wege bleiben kurz – und die Stadt erscheint weiterhin kompakt.

Genf dagegen verfügt nicht über endlose Landreserven. Darauf zu setzen, ist keine nachhaltige Strategie. Für beide Städte gilt deshalb: Mehr Wohnraum – auch in Form teurer Neubauten – hilft, die Wohnungsknappheit zu lindern und Umzugsketten in Gang zu setzen.

Dieser Beitrag ist in der «NZZ» vom 21. Juli 2025  erschienen.