Schweizer Personalvorsorge: Was ist das Ziel einer Regulierung des Mietmarkts, Frau Huggenberger?

Huggenberger: Eine lebensfreundliche Stadt, ein lebensfreundliches Quartier muss durchmischt sein. Es gehören Geschäfte und Wohnungen dazu, es gehören aber auch Bewohner mit unterschiedlichen Einkommen dazu. Damit diese Durchmischung stattfinden kann, braucht es gewisse Regulierungen. Ein weiteres Ziel von Regulierungen ist es, gleich lange Spiesse zwischen Eigentümern und einzelnen Mietern zu haben. Mietverhältnisse dürfen nicht rein marktökonomischen Überlegungen überlassen werden.

Greifen wir die Frage der gleich langen Spiesse zwischen Eigentümern und Mietern auf. Ergibt diese Zielsetzung für eine Regulierung für Sie Sinn, Herr Schellenbauer?

Schellenbauer: Ich bin bei Regulierung skeptisch. Zu oft wird ein Marktversagen vorgeschoben, in Wahrheit geht es um Umverteilung. Ich bin aber nicht kategorisch gegen einen Mieterschutz, die Frage ist nur, wie dieser aussehen soll.

Wie schätzen Sie denn das aktuelle Mass an Regulierung im Mietmarkt Schweiz ein?

Schellenbauer: Das aktuelle Mietrecht hat seine Wurzeln in den 70er Jahren. Es ist ein gut schweizerischer, pragmatischer Kompromiss. Man hat einerseits einen heftigen Eingriff in den Markt mit der Anbindung an historische Kosten. Der Markt spielt nicht mehr richtig, weil die Nachfrage praktisch ausgeschaltet wird. Andererseits wurden einige Ventile eingebaut, das ist der Kompromiss. Man kann Mieten bei Mieterwechseln erhöhen, man kann sanieren, es gibt Überwälzungsregeln. Der Mietwohnungsbau ist dadurch recht attraktiv geblieben. Weshalb hat die Schweiz gemessen am hohen Wohlstand eine so tiefe Wohneigentumsquote? Die Antwort ist, weil sie eines derjenigen Länder ist, die den Wohnungsmarkt bisher nicht völlig überreguliert haben.

Huggenberger: Das Mietrecht stellt tatsächlich einen Kompromiss dar. Ich möchte aber einen wesentlichen Punkt relativieren: In laufenden Mietverhältnissen haben wir theoretisch die Kostenmiete. Aber dank einem der genannten Ventile, der Mieterhöhung bei Mieterwechseln, kann der Eigentümer den Mietzins zu Beginn festsetzen, wie er will. Diese Festsetzung wird in den wenigsten Fällen in Frage gestellt, auch wenn es die Möglichkeit gäbe, den Anfangsmietzins anzufechten. Der Vermieter orientiert sich dabei nicht an den Kosten. Das Schweizer Mietrecht ist im europäischen Vergleich sicher wenig reguliert. Das merken wir bei unseren Kundinnen und Kunden, die aus Deutschland kommen und schockiert sind, was der Vermieter alles darf. Wir haben beispielsweise einen fast inexistenten Kündigungsschutz.

Braucht es Ihrer Meinung nach mehr Regulierung?

Huggenberger: Punktuell, ja. Die genannten Ventile führen zu Wildwüchsen, die am Anfang nicht bedacht wurden. Wenn man von Kündigungsschutz redet, muss man einen haben, der diesen Namen auch verdient. Im Moment haben wir die Kündigungsfreiheit. Hier wünsche ich mir mehr Regulierung.

Schellenbauer: Kündigungsfreiheit? Sie müssen doch formelle Gründe haben, um jemandem zu kündigen. Auf den Ruf nach mehr Kündigungsschutz entgegne ich, Austrittschranken sind immer Eintrittsschranken. Wenn Sie als Vermieter wissen, dass Sie einen Mieter nie mehr loswerden, überlegen Sie sich zweimal, ob Sie überhaupt in Mietwohnungen investieren wollen. Wenn Sie hier die Schraube anziehen, trifft das die Mieter selbst. Eine Bemerkung noch zur Kostenmiete: Sie sagen, die setzen wir gar nicht richtig durch. Zum Glück! Es macht keinen Sinn, den Preis einer Wohnung an längst vergangenen Investitionen festzumachen.

Huggenberger: Wir haben beim Mieterverband durch unsere Beratungen einen guten Gradmesser dafür, welche Sorgen drücken. Die Mieter sind sehr wohl bereit, einen angemessenen Mietzins zu bezahlen, der nicht nur aus den historischen Kosten hergeleitet wird. Sie werden erst dann wütend, wenn sie das Gefühl haben, dass der Gewinn des Eigentümers so horrend ist, dass es frech ist.

Den Gewinn des Eigentümers kennen sie in der Regel aber nicht.

Huggenberger: Natürlich ist es mehr ein Gefühl oder der Vergleich zu dem, was der Vormieter zahlte. Es gibt dort eine Schmerzgrenze, bei der die Leute das Gefühl haben, einige wenige verdienten extrem viel Geld und sie hätten das Nachsehen, sprich die überrissene Miete.

Es wurde nun zweimal angesprochen, dass das Mietrecht von den Mietern gar nicht voll ausgeschöpft wird. Ist dies ein Teil des momentanen Gleichgewichts zwischen Regulierung und Investitionsanreizen?

Schellenbauer: Ja. Wenn die Kostenmiete in Reinkultur gelebt würde, hätten wir eine höhere Eigentumsquote. Die Attraktivität des Mietwohnungsbaus würde so stark sinken, dass viel weniger investiert würde.

Gibt es om der Ausschöpfung der Möglichkeiten eine Veränderung durch die Zuwanderung, beispielsweise durch die Deutschen, die Sie zuvor erwähnt haben, Frau Huggenberger?

Huggenberger: Ich kann dies so nicht bestätigen. Die Zahlen sind bei Anfangsmietzinsanfechtungen oder sonstigen Streitigkeiten nicht stark angestiegen.

Ein weiterer umstrittener Punkt ist die Anbindung der Mietzinsen an den Referenzzins. Ist dies eine sinnvolle Regelung?

Schellenbauer: Auf einem funktionierenden Wohnungsmarkt haben Miete und Zinsen nichts miteinander zu tun. Dass wir das ins Gesetz geschrieben haben, ändert daran nichts. Die Nachfrage hat mit dem Einkommen zu tun und mit der Anzahl und Grösse der Haushalte. Auch beim Angebot ändert das Zinsniveau kurzfristig nichts, denn bestehender Wohnraum wird so oder so angeboten. In den letzten Jahren mussten die Mieten wegen sinkender Referenzzinsen gesenkt werden. Dies sendet ein widersinniges Signal nach aussen. Zurzeit müssten die Mieten eher steigen, denn der Markt ist eng und Wohnungen sind ein knappes Gut. Für diejenigen, die in einem bestehenden Mietvertrag sind und das Glück haben, einen anständigen Vermieter zu haben, kommt aber ständig die Botschaft, wohnen werde billiger.

Huggenberger: So naiv sind die Leute nicht. Den meisten Mietern ist bewusst, dass sie das grosse Los gezogen haben, wenn sie eine gute Wohnung haben, die einigermassen günstig ist und an guter Lage. Es ist aber sicher so, dass sich die Schere zwischen Bestandesmieten und Neumieten weiter öffnet. Wenn man aber den Mietzinsindex anschaut, dann steigt er, obwohl der Referenzzins sinkt. Die Sprünge bei den Neuvermietungen sind so stark, dass der Mietzinsindex trotz sinkendem Referenzzins steigt.

Schellenbauer: Wir haben immerhin einen Konsens, dass es eine Schere gibt. Diese Schere hat Folgen. Wenn sich die Mieter bewusst sind, das grosse Los gezogen zu haben, werden sie ihre Wohnung kaum mehr künden, auch wenn das Quartier nicht mehr passt oder die Lebensumstände sich ändern. Das ist der sogenannte Lock-in-Effekt. Ich überlege mir dreimal, ob ich eine Wohnung aufgebe, wenn ich auf den freien Markt muss, wo ich mehr zahle. Dies macht die Leute ungewollt immobil.

Huggenberger: Der Mieter kann sich aber nur so lange über das grosse Los freuen, wie ihm nicht gekündigt wird. Und in dieser Hinsicht geniesst er kaum Schutz.

Schellenbauer: Es wird oft genau deshalb gekündigt, weil Altmieten an bester Lage teilweise grotesk tief sind, oft 30 oder 40 Prozent unter dem Marktniveau. Da ist ein starker Anreiz für eine Totalsanierung. Das wird dann so gedreht, dass man sagt, da seht ihr, die bösen, gierigen Vermieter. Dabei ist es eine Folge der Regulierung: Ich habe gar keine andere Möglichkeit, die Mieten auf ein vernünftiges Niveau zu bringen.

Die Sanierung dient also als Vehikel, die Mieten näher an das Marktniveau zu bringen?

Schellenbauer: Ironischerweise ist die Übersanierung ein Effekt der Regulierung. Es wird saniert, einfach, weil das eines der Ventile ist, um der Kostenmiete auszuweichen. Und es funktioniert, weil die historischen Kosten irrelevant sind. Das zeigt: Wenn man eine Regulierung macht, suchen die Leute einen Ausweg, was wiederum den Anreiz gibt, diesen Ausweg mit neuen Regelungen zu verbauen. Wenn man auf diesem Weg weiterginge, würde das den Mietwohnungsbau unattraktiv machen. Die Tendenz geht leider dahin.
Huggenberger: Ich sehe dafür keine Anzeichen. Sie sagen, die Regulierung fördere überflüssige Sanierungen, damit die Eigentümer die Mietzinse Richtung Markt anheben können. Nur, muss er dies immer machen? Der Vermieter verliert ja kein Geld, er legt nichts drauf. Wenn er tatsächlich keine Rendite erzielt, kann er den Mietzins anpassen. Es geht um theoretische Steigerungen, um maximale Gewinne.
Schellenbauer: Nein, Mietzinsen, die ich nicht einnehme, sind nicht theoretische Steigerungen. Das ist Geld, das ich nicht habe. Ich fordere ja nicht, dass man als Vermieter an die Schmerzgrenze gehen sollte. Ich plädiere nicht für Unanständigkeit. Ich finde es aber legitim, dass man sich, wenn man mit den Mieten 40 Prozent unter dem Markt ist, überlegt, wie mehr Rendite erzielt werden kann. Nach meiner Überzeugung sind solche Überlegungen für eine Pensionskasse, die den Destinatären verpflichtet ist, sogar zwingend.

Haben Pensionskassen als Vermieter eine spezielle soziale Funktion?

Schellenbauer: Nach meiner Ansicht besteht die soziale Funktion von Pensionskassen darin, die Renten ihrer Versicherten zu sichern. Vorausschauende Pensionskassen, die vor 15 Jahren in Immobilien investiert haben, werden nun faktisch über das Mietrecht bestraft, indem sie sich ständig Erträge ans Bein streichen müssen.
Huggenberger: Klar ist eine Pensionskasse ihren Destinatären verpflichtet und muss primär deren Renten sichern…
Schellenbauer: … zumal Mieter ja auch Versicherte und Rentner sind.
Huggenberger: Das ist ein gewisser Zielkonflikt. Für einen Arbeitnehmer ist es trotzdem nicht verständlich, wenn er das Gefühl hat, er werde vom Mietmarkt verdrängt, im Extremfall sogar aufgrund von Luxussanierungen seiner Pensionskasse aus seiner Wohnung geworfen. Wir haben immer wieder solche Fälle, Angestellte von grossen Schweizer Unternehmen. Was nützt es mir, später vielleicht eine etwas höhere Rente zu haben, wenn ich mir jetzt meine Miete nicht leisten kann? Auf diesen Zielkonflikt müssen Pensionskassen Antworten haben. Es gibt aber Kassen, die bewusst nicht nur eine kurzfristige maximale Rendite suchen.

Gibt es so etwas wie eine gerechte Miete?

Huggenberger: Ich denke schon. Die Anbindung an die effektiven Kosten und eine angemessene Rendite sind eine gute Grundlage.
Schellenbauer: Mieten sind Preise und dazu da, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen. Ohne dieses Knappheitssignal kann kein Markt funktionieren. Eine Miete ist darum weder gerecht noch ungerecht. Der Markt muss so gut spielen, dass die Vermieter keine Macht ausüben können. Wenn ein Vermieter überrissene Vorstellungen hat, müssen Sie als Mieter lachen können, weil Sie Alternativen haben.
Huggenberger: Wenn Sie sagen, der Vermieter dürfe keine Macht ausüben, dann ist es jetzt aber eben genau so, dass er das kann.
Schellenbauer: Ja, aber das ist unter anderem eine Folge der Kostenmiete selbst. Wenn Sie in einem Teil des Bestands so tiefe Mieten haben, dass die Mieter nur die Wohnung wechseln, wenn es unbedingt sein muss, dann ist ein ausgetrockneter Markt die Folge der Regulierung.

Zum Schluss möchte ich gerne auf die Schere zwischen Bestandesmieten und Neumieten zurückkommen. Was für einen Lösungsansatz gibt es, um eine Besserung zu erreichen?

Schellenbauer: Die Schere ist primär Folge der Mietregulierung. Die politische Tendenz geht eher in die Richtung, bestehende Löcher zu schliessen und so die unliebsamen Regulierungsfolgen zu beheben. Das wird nicht funktionieren und die Probleme letztlich weiter verschärfen. Vor allem hilft es den Mietern nicht.

Huggenberger: Ich bin überzeugt, dass mehr Markt das Problem nicht lösen wird. Raumplanerische Massnahmen, wie sie momentan vielerorts diskutiert werden, sind eine sinnvolle Ergänzung zur bestehenden Regulierung und überdies ein Beitrag an eine lebensfreundliche Stadt.

Dieses Interview erschien in der Zeitschrift «Schweizer Personalvorsorge» vom November 2014.
Mit freundlicher Genehmigung des Verlags «Personalvorsorge und Sozialversicherung».